Как избежать мошенничества при покупке земельного участка

1. Как обычно мошенничают с земельными участками?

В нашей юридической практике мы сталкивались с несколькими вариантами мошенничества с землей:

• Продаваемый земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности или на основании договора аренды. В этом случае продавец пользуется незнанием покупателя о том, какие документы на земельный участок должны быть у продавца
• Продавцу принадлежит на праве собственности большой земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а с будущими покупателями заключается предварительный договор купли-продажи на небольшие участки земли, не поставленные на государственный кадастровый учет
• Земельный участок был зарегистрирован в собственность по поддельным документам
• Границы земельного участка не определены, либо находятся в совершенно ином месте, чем это указано в правоустанавливающих документах

2. Как правильно выбрать земельный участок?

До осмотра земельного участка на местности важно провести предварительную проверку, чтобы не потерять время на просмотры участков зря. На этапе предварительной проверки может отсеяться немалое количество объектов.

• Определите, для каких целей Вы подбираете земельный участок? Строительство жилого дома или магазина, садоводство, фермерское хозяйство или иные цели? От этого будет зависеть, какой участок подойдет именно вам.
• Сделайте предварительную подборку интересующих земельных участков из публичных источников, таких как avito.ru, Из рук в руки и прочие. Составьте таблицу с указанием адресов участков, их кадастровых номеров и контактных данных продавцов.
• Проведите предварительную проверку по Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Там вы получите информацию о том, когда земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет, какая у него категория земли и вид разрешенного использования. По результатам такой небольшой проверки вы поймете, какие земельные участки стоят Вашего времени и внимания, а какие нет.

3. Как узнать, можно ли строить на этом участке?

На возможность строительства влияют следующие факторы:

• Какой именно объект планируется построить
• Категория земель
• Вид разрешенного использования земли
• Территориальная зона, в которой находится земельный участок
• Наличие санитарных и охранных зон трубопроводов, газопроводов, источников водоснабжения, линий электропередач
• Площадь планируемой застройки
• Иные градостроительные факторы

Если вы планируете строить на земельном участке, то необходимо до его покупки проанализировать градостроительную ситуацию на предмет получения разрешения на строительство. Для этого нужно направить соответствующий запрос в орган Архитектуры и градостроительства от имени действующего собственника или арендатора.

4. Как самому провести юридическую проверку участка?

• Закажите на прошедшие отбор земельные участки выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость. В электронном виде выписки можно получить в течение 24 часов, воспользовавшись специальным сервисом Росреестра.
• Попросите продавца предоставить копии правоустанавливающих документов на земельный участок и внимательно изучите их. Вас должно интересовать, как давно продавец стал собственником земельного участка? Был ли этот участок приватизирован из государственной или муниципальной собственности и на каком основании?
• Если есть малейшие сомнения в документах – обратитесь к опытному юристу. Не пожалейте денег и времени на юридическую консультацию, так как она может вас предостеречь от неверных действий.

5. Для чего нужна выписка ЕГРН?

Перед покупкой земельного участка обязательно нужно заказать свежую выписку ЕГРН на земельный участок, по сроку она не должна быть старше 2 недель.

Из выписки ЕГРН можно узнать следующие сведения:

• Кто является правообладателем земельного участка
• Вид права: аренда или собственность
• На основании чего и когда возникло право на землю
• Наличие арестов, залогов и иных обременений на земельном участке

6. Нужно ли проверять кадастровые границы участка?

Перед покупкой земельного участка нужно обязательно проверить его кадастровые границы. Для этого обратитесь к любому кадастровому инженеру для выноса точек земельного участка на местность. Это очень важно! Поскольку кадастровые границы земли могут оказаться не там, где их показывает продавец участка.

Получите от кадастрового инженера схему расположения кадастровых границ земельного участка и их соотношения с фактическим границами.

7. Как правильно совершить сделку по покупке земли?

Вот несколько простых советов, которые могут уберечь Вас от мошеннических действий при совершении сделки купли-продажи земли:

• Перед сделкой закажите выписку из ЕГРН на земельный участок и убедитесь, что он не находится под арестом, залогом или иным обременением.
• Не покупайте участок, если продавец действует по доверенности. Отсутствие на сделке собственника участка может обернуться для вас судебным спором.
• Не вносите авансовых платежей за землю. Если договоренность о покупке между продавцом и покупателем достигнута, можно сразу идти на сделку. Отдавать деньги малознакомым людям, даже при наличии письменного договора, не рекомендуется.
• Доверьте подготовку документов по сделке профессиональному юристу. Это позволит избежать серьезных ошибок в документах.
• Производите безопасные расчеты по сделке с использованием аренды банковской ячейки или депозита нотариуса.

8. Как производить расчеты по сделке?

Не передавайте наличные денежные средства за покупаемый участок в руки продавцу. Ваше право собственности на участок еще не зарегистрировано, в органе Росреестра возможны приостановки по документам. Вы рискуете остаться и без денег и без участка.

Гораздо безопаснее заложить деньги в банковскую ячейку или внести их на депозит нотариуса. Условия аренды банковской ячейки предусматривают, что денежные средства выдаются продавцу только после того, как будет зарегистрировано ваше право собственности на земельный участок.