«Махновщина и беспредел»: эксперты рассказали правду о градостроительной сфере Уфы

Откровенность участников круглого стола, посвященного изданием «КоммерсантЪ-Башкортостан» застройке опустевших промышленных площадок в Уфе, доказала, что предельная концентрация проблем в сфере их деятельности явно давно превышена. Их надо срочно решать, потому что в данном случае затронуты интересы всех – и государства, и бизнеса, и горожан.

Что хочу, то и ворочу

Главный архитектор Уфы Олег Байдин говорил настолько эмоционально, что было понятно: накипело. Из его слова следовало, что все разговоры о формировании уникального и самодостаточного образа Уфы, ее туристического потенциала так и останутся разговорами, потому что в столице Башкирии до сих пор действуют совершенно дикие правила игры на строительном рынке.

Уфа является единственным (!) в России городом-миллионником, где отсутствует документ, позволяющий городским властям влиять на архитектурно-градостроительный облик. Очевидно, что в прежние годы данная тема столичные власти интересовала меньше всего и уступала иным далеко не бескорыстным интересам тех или иных антигероев. Такой регламент им попросту был не нужен, поскольку приоритеты были совершенно иные. (В этот момент показалось, что над конференц-залом промелькнули зловещие тени бывших чиновников из строительного блока мэрии Уфы, часть из которых сейчас находится на скамье подсудимых, а часть – именно сейчас активно выстраивает свою карьеру в большой политике).

- Застройщики, которые приходят к нам из других регионов, - Казани, Ижевска, удивляются и спрашивают: «А что, у вас действительно можно строить все, что хочешь?», - рассказал Олег Байдин.

Различный подход к освоению земельных участков виден не вооруженным глазом, прежде всего, по внешнему облику новостроек. Девелоперы, которые привыкли к тому, что в других регионах им приходится выдерживать жесткие требования к оформлению фасадов, качеству детских площадок и паркингов, искренне изумляются тому, что некоторые их местные коллеги позволяют себе игнорировать эти вопросы или соблюдать подобные нормы по минимуму. В итоге они продают жилье, формально обещая покупателям паркинги, а, по сути, надеясь на парковки соседних торговых центров, и устанавливают во дворах убогие детские городки.

- Единственное требование, которые мы можем предъявлять сейчас к застройщикам, - инсоляция (то есть нормы естественного солнечного освещения домов в соответствии с санитарными правилами – ред.). Для всего остального требуется принять регламент, определяющий архитектурно-градостроительный облик Уфы, который позволит администрации города предъявлять претензии к фасадам, парковкам и т.д., - пояснил Олег Байдин.

Право на разработку таких правил игры федеральный центр передал регионам, и все, кто хотел, им давно воспользовались, чтобы регулировать ситуацию. Но властям Уфы, судя по всему, до поры, до времени было явно не до этого.

- Мы много раз уже обращались в Госстрой, в Госсобрание. Ведем эту работу чуть больше года, - заявил чиновник. - Состоялось не одно заседание на эту тему, выступали мы и с законодательными инициативами. Но до сих пор вопрос с места не тронулся.

По этой причине в Уфе застройщики могут себе позволить проектировать свои дома, не согласовывая ничего с властями. Если представители мэрии пытаются запрещать что-то застройщикам, они продавливают нужные им решения через суды. Таким образом сложилась парадоксальная ситуация, когда вопросы градостроительной политики решаются не в муниципалитете, а в суде, благодаря талантам адвокатов строительных компаний.

Непрестижный рекорд

Все понимают, что цены на жилье зависят от множества факторов, включая цены на землю, строительство и подключение коммуникаций, причем в Уфе эти показатели являются одними из самых высоких по стране. Но это не значит, что в столице Башкирии сложился бешеный спрос на жилье. В данном случае на ценообразование влияют другие факторы – прежде всего, стоимость «входа» на территорию и энергоресурсов. Строительным компаниям ничего не остается, как компенсировать затраты на покупку земельного участка и подключение к сетям плотностью застройки. Поэтому если в Москве принят норматив заселения 400 человек на гектар, то в Уфе этот показатель может доходить до 900-1200 человек на гектар. Естественно, такое уплотнение происходит в ущерб той самой комфортной среде, о которой все мечтают: детским площадкам, паркингам. В итоге получаются не жилые комплексы, а натуральные гетто.

- Один гектар земли на вторичном рынке в Уфе сегодня стоит в полтора раза дороже, чем в Перми или Нижнем Новгороде. Это от 100 млн до 250 млн рублей, - пояснила директор филиала одного из крупных застройщиков Наталья Прыткова.

Делают свой вклад в рост цен на жилье и ресурсники – тепловые и электрические сети, а также водоканал - работают сами по себе и, пользуясь монопольным положением, диктуют высокие цены. Казалось бы, вот где поле деятельности для ФАС, однако недостаток законодательной базы опять же не позволяет в данном случае предъявить какие-либо претензии ресурсникам.

По словам Натальи Прытковой, если в Татарстане 1 калория тепла стоит 7,5 рубля, то в Уфе – все 14 рублей.

- В ходе строительства могут быть обнаружены сети, которые не были нанесены на кадастровую карту, так случилось в ЖК «Квартал Энтузиастов». В итоге нам пришлось выносить их на пределы комплекса за свой счет – а это траты в десятки миллионов рублей, которые не были ранее предусмотрены и могли быть потрачены на улучшение комфортной среды, тех же дорог и т.д. Это мог бы быть гонорар для того же талантливого архитектора, который разработал бы оригинальный внешний облик дома.

Как о несбыточной для Уфы мечте участники круглого стола говорили о том, что в соседнем Челябинске принято правило – устраивать фонтан в каждом городском дворе.

- Казалось бы, соседние города, а подходы к работе совершенно разные, - посетовал Олег Байдин.

Очень тяжкое наследие

- Мы понимаем, что городские власти связаны по рукам и ногам, даже если очень захотят что-то изменить в том или ином квартале Уфы, - отметил гендиректор местной строительной компании Денис Крашенниников. - Они даже старые металлические гаражи-то не могут убрать, чтобы расчистить территорию. Их владельцы проголосуют на общественных слушаниях «против» и завернут даже самый красивый проект планировки.

Денис Крашенниников опять же упомянул Казань, центром которой сегодня все восхищаются. Но его появлению предшествовала большая системная работа по очистке территории, не обошлось и без применения довольно жёстких административных мер.

То же самое касается выкупа домов, которые попадают под снос, их владельцы стараются извлечь из ситуации максимум выгоды. В Уфе уже почти легендой стала продажа старой бани, стоящей на месте, которое было очень нужно застройщику, за 36 млн рублей.

Свою лепту в создание проблем на строительном рынке вносит и Башкультнаследие, которое, судя по последним новостям, фактически развернуло войну с застройщиками.

Так, в Черниковке реновация жилья застопорилась после того, как данное ведомство объявило выявленными объектами культурного наследия аварийные бараки, построенные после второй мировой войны для немецких пленных. Благоустройство окрестностей реки Сутолоки в районе Монумента Дружбы, а также Непейцевского дендропарка также может не состояться после вмешательства Башкультнаследия.

- На любой участок в городе, где есть старые жилые дома, застройщик заходит как на минное поле, потому что не знаешь, где рванет и какой из полусгнивших домов Башкультнаследие вдруг объявит памятником старины, - высказался представитель одного из ведущих уфимских застройщиков Иван Зорин.

- Дом Тихониных на Коммунистической разваливает, «благодаря» судебным тяжбам. Застройщик доказал, что это не памятник, но был готов его восстановить. Однако защитники старины не дали ему это сделать и вновь обратились в суд. Думаю, что в конце концов, дом будет снесен, потому что его состояние уже представляет реальную угрозы для окружающих, - сообщил Олег Байдин. – Работа с объектами культурного наследия, конечно, очень важна, но не в таком виде. Таким способом мы Уфу в туристическую Мекку не превратим. Столица Башкирии должна стать интересна для самих местных жителей.

В том числе и по этим причинам застройщики все чаще стали обращать взоры на депрессивные промплощадки – там подобных проблем, как правило, не возникает.

Среди осваиваемых прежних стройплощадок – фабрика «Конди», завод «Иремель», УЗЭМИК, завод «Промсвязь», пивзавод и т.д. Сегодня в Уфе, по оценкам застройщиков, порядка 37% территорий можно назвать заброшенными.

Хорошей новостью из всего сказанного на круглом столе можно назвать информацию о разработке генплана города. По словам Олега Байдина, в прошлом году была сформирована стратегия развития Уфы, причем довольно быстро, буквально за два месяца в то время, как предыдущие четыре года представляли собой в этом направлении «непонятные движения». Как из печки пирога, все ждут принятие правил благоустройства города Уфы. Городские власти очень надеются на оперативную реакцию и поддержку депутатов Госсобрания.

Медиакорсеть следит за ситуацией.