Цена дома: почему в Уфе растет стоимость жилья и когда это закончится

По итогам второго квартала 2021 года Уфа замыкает пятерку городов-миллионников по росту стоимости квадратного метра жилья в новостройках — ее стоимость составляет 92,3 тыс. руб. При этом цена жилья в строящихся объектах уже второй год превышают стоимость «вторички». Цена квадратного метра во вторичном секторе составляет 78,3 тыс. руб. В целом же, в Уфе цены на «вторичку» за последний год выросли на 7%, на новостройки — на 8%. Для сравнения, в Казани рост цен на вторичное жилье за год составил 20%.

Если проанализировать ценники в городах уральских регионов, то в Уфе уровень цен на жилье в новостройках ощутимо ниже, чем в Екатеринбурге, где зафиксирован самый высокий ценник на Урале. Впрочем, в Советском районе Уфы средний прайс все-таки превышает 100 тыс. руб. за квадратный метр. Говоря об аномальном росте стоимости, аналитики отмечают уфимские ЖК «Видинеевский», комплексы «Конди Нова» и «Конди Лофт», ЖК «Старый центр» и «Сосны» в которых цена выросла за год в среднем на треть.

Башкирия, а точнее ее периферийные районы, входят в сводку наиболее доступного жилья на Урале. В частности, в Янаульском, Благовещенском, Дюртюлинском, Белебеевском районах республики средняя стоимость квадратного метра жилья находится в промежутке от 37 до 42 тыс. руб., и это одна из самых низких стоимостей на Урале. Отметим, что подобные предложения составляют 0,2-0,6% от общего объема предложения по региону.

По словам замгендиректора ГК «Первый Трест» Тимура Гадеева, рынок недвижимости, начиная с пандемийного 2020 года изменился и продолжает меняться, в том числе и в Башкирии. Одним из главных катализаторов изменений стала ипотека, которую стало возможным брать с государственной поддержкой. Напомним, это вид ипотеки, в рамках которого при соблюдении определенных условий банки выдают кредиты по сниженной ставке, а разницу до фактической ставки компенсирует государство. Программа заработала в апреле 2020 года и была продлена до июля 2021 года, позднее ее продлили еще на год на новых условиях. Эта программа повысила спрос на новостройки и дала возможность развивать рынок первичного жилья в условиях экономического кризиса, вызванного пандемией коронавируса. Тем не менее это вызвало рост спроса на новостройки и, как следствие, рост стоимости. Примечательно, что, по словам министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина, продление льготной ипотеки на новостройки не приведет к новому росту цен на жилье, а Россия «идет к стабилизации баланса спроса и предложения».

Также влияние на ценообразование оказал и переход строительства недвижимости на проектное финансирование через эскроу-счета, когда застройщик возводит дом за свой счет, а деньги дольщиков хранятся на специальных счетах и переводятся застройщику только после завершения работ. Напомним, окончательно этот переход в России был совершен в середине 2019 года. Это сделало покупку жилья в новостройках безопаснее для дольщиков, а для застройщиков — дало возможность возводить дома независимо от динамики продаж.

— Еще один тренд периода пандемии — рост цен на недвижимость, который обусловлен инфляцией, переходом на проектное финансирование, скачками курсов валют, резким ростом цен на арматуру и дефицитом рабочих, — подчеркнул Тимур Ганеев.

При этом одной из существенных проблем, которая сформировалась в строительной отрасли с пандемией, была и остается нехватка рабочих рук. Не секрет, что существенной частью кадрового состава строителей были трудовые мигранты; из-за пандемии только за полгода пандемии их число в России сократилось на 600 тыс. человек. По данным министерства семьи, труда и социальной защиты населения РБ, официальное число мигрантов в Башкирии в пандемийный год также сократилось — не менее, чем наполовину. Примечательно, что замещения мигрантов россиянами так и не произошло, несмотря на высокий уровень безработицы. По оценке Тимура Ганеева, к осени дефицит рабочих составлял около 20–40% от общего штата. Логично, что в такой ситуации оставшиеся специалисты повысили цены на услуги, к тому же выполнение санитарных требований только добавило расходов и удорожанию стоимости жилья.

Глава Сбербанка Герман Греф прогнозирует, что в ближайшее время цены на жилье в России стабилизируются. Так, если в прошлом году льготная ипотека привела к росту цен на жилье, то к концу лета спрос на жилье упал «из-за отмены части льгот по ипотеке». Отчасти об этом говорит и заместитель председателя Правления ПАО «Банк Уралсиб» Станислав Тывес, указывая на снижение объемов выданных ипотечных кредитов. По его мнению, реализованный за последние месяцы клиентский спрос успел реализоваться, плюс измененные условия льготной ипотеки интересны меньшему числу клиентов. Аналогичное мнение ранее высказывал и управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин, по словам которого «не исключено перераспределение спроса в пользу вторичного сегмента», учитывая существенный разрыв цен между первичным и вторичным жильем.