Накануне, 19 декабря, в здании Госсобрания-Курултая Башкирии прошло первое заседание экспертного совета по строительству при парламентском комитете по жилищной политике и инфраструктурному развитию, в котором приняли участие в основном директора компаний-застройщиков. Главной темой для обсуждения стали способы претворения в жизнь пожелания врио главы Башкирии Радия Хабирова, высказанного им в адрес застройщиков на первом оперативном совещании правительства РБ, прошедшем с его участием.
Напомним, после того памятного заседания ушли в отставку министр здравоохранения Анвар Бакиров и два вице-премьера – Евгений Гурьев и Андрей Трухан. Последний как раз курировал строительную отрасль, вместе с ним «под раздачу» тогда попали и застройщики. Радий Хабиров отметил в Уфе острую нехватку поликлиник, детских садов и школ и предложил возложить обязанность по их возведению на застройщиков. Для них же такой поворот событий стал неприятным сюрпризом. Своими впечатлениями и размышлениями на данную тему застройщики, а также чиновники и депутаты, так или иначе имеющие отношение к строительству, поделились теперь, на заседании экспертного совета. Делились наболевшим, так что порой не особо стеснялись в выражениях.
«Настали смутные времена»
Высказывались не все, больше половины на всякий случай предпочли отмолчаться, но, судя по гулу в зале и репликам в кулуарах, все участники заседания поддерживали негодование выступавших. Поэтому, по большому счету, было неважно, от чьего имени звучали высказанные мысли. Очевидно, что это было общее мнение застройщиков.
- Строительная отрасль сегодня переживает сложные времена, я бы даже сказал не сложные, а смутные. Негативные процессы, которые начались несколько лет назад, когда упали доходы населения, банки стали менее охотно давать кредиты и юридическим, и физическим лицам, а также существенное техническое отставание, низкая производительность труда и т.д., обернулись множеством проблем в строительной отрасли, - констатировал суровую действительность представитель Госсобрания. - А теперь накопившиеся трудности могут стать базовыми для будущих проблем отрасли, если не произойдут кардинальные изменения в законодательстве.
Состояние юридической и нормативной перестройки, в котором пребывает строительная отрасль, повергает застройщиков в растерянность. Так, ипотека, которая до последнего времени считалась одним из основных инструментов при возведении жилья, в свете недавнего повышения Центробанком ключевой ставки может перестать быть востребованной. Снос и расселение старых домов на месте будущей застройки нередко стали превращаться в целые эпопеи с долгими судебными тяжбами, а в итоге давать удорожание возводимого жилья. По словам ряда застройщиков, обрушившееся на них как гром с ясного неба предложение Радия Хабирова взять на себя строительство соцобъектов заставило их всерьез задуматься о закрытии своего строительного бизнеса. Судя по тому, что об этом заявили сразу несколько участников заседания, эти слова не стоит рассматривать как шантаж со стороны предпринимателей. Тем более что такие заявления не были голословны, а подкреплялись аргументами.
Примечательно, что когда очередь выступать дошла до заместителя председателя Госкомстроя РБ Артема Ковшова, он попросил журналистов удалиться из зала «на 5 минут». Однако ожидание за дверью затянулось минут на 15. Причина избавления от СМИ так и осталась непонятна. Как пояснили позднее оставшиеся в зале предприниматели, Артем Ковшов ничего «этакого» так и не сообщил. Возможно, он просто увлекся, как это обычно бывает, своим выступлением и возникшей полемикой и забыл, о чем намеревался «по секрету» сообщить аудитории. По крайней мере, в ходе дальнейшего обсуждения, уже вновь в присутствии журналистов, звучали более чем резонансные идеи.
«Нас просто кошмарят»
Нет, эта фраза, брошенная в сердцах одним из застройщиков, не касалась предложения Радия Хабирова насчет «бремени соцобъектов». Она отражала в целом видение предпринимателями положения, в котором они оказались из-за стечения неприятных обстоятельств.
- Я работаю в этом бизнесе уже 17 лет, могу со всей ответственностью сказать, что за это время так и не было в стране нормального законодательства для строителей. С августа 2005 года, когда состоялись первые торги по земельным участкам под жилищное строительство, нормальных «правил игры» так и не появилось, - заявил один из пожилых участников мероприятия. – Мы все время пытаемся впрыгнуть в убегающий вагон. Сейчас я проанализировал ситуацию и склоняюсь к решению, что, наверное, дострою свой последний проект и больше не буду этим заниматься, потому что чувствую, что нормальных законов в ближайшее время мы не увидим. Нас просто кошмарят! Если не получается принять нужные и важные законы на федеральном уровне, то нужно постараться сделать это на уровне республики или отдельного города.
Наиболее маститые застройщики припомнили, что в прежние годы в Уфе существовали коэффициенты, которые соответствовали тому или иному району города в зависимости от его удаленности, сложности рельефа и прочих индикаторов и применялись при определении стоимости выделяемого застройщику земельного участка, а также при расчете технико-экономического обоснования строительства. Коэффициенты можно было применять при строительстве монолитного дома, кирпичного строения и т.д. Возвращение к такой проверенной временем системе, по мнению ряда застройщиков, помогло бы назначать более или менее справедливые цены за лоты на торгах.
- Ведь даже в разных районах Уфы ситуация с земельными участками отличается, не говоря уже о сравнении, например, Уфы и Ишимбая. А Федеральный закон №214, которым мы сейчас должны руководствоваться, был принят для всей страны поголовно, да и тот сейчас вновь пересматривают и неизвестно, чем это опять обернется. Отсюда и перекосы, - горячились участники выступления, обращаясь к чиновникам и депутатам. – Нужно законодательно прописать правила игры! Иначе вы просто оттолкнете застройщиков, и они лучше пойдут выращивать помидоры. Потому что там все понятно и можно просчитать выгоду.
Один из застройщиков также припомнил времена, когда после предоставления земельного участка застройщику власти Уфы выносили постановление, запрещающее прописывать в домах на данной территории новых жильцов. Если бы такой порядок был сохранен, помечтал застройщик, скольких судов с собственниками, прописавшимися вдесятером в небольшой комнатке в надежде на компенсацию, можно было бы избежать.
Очень много нареканий было высказано также и в адрес банков.
- Я не буду толковать законодательство, я не лингвист, а строитель, я больше матерюсь. И мне стоит больших усилий не послать подальше тех же представителей банков, которые при рассмотрении моей заявки на кредит проверяют все мое имущество до последней рубашки. Но неужели репутация добросовестного застройщика не является гарантией моей надежности. Я же не сбегу от своих объектов, я их уже столько построил! – искренне возмущался один из известных предпринимателей. – У меня вложена в объекты не одна сотня миллионов, а также в сети, в дороги. Почему это не считают вместо моих рубашек?
Новая система эскроу-счетов при долевом строительстве жилья также не вызвала у застройщиков энтузиазма. По их словам, при отсутствии отлаженного механизма ее применения каждый банк трактует схему работы с эскроу-счетами на свой манер, предъявляя застройщикам порой самые неожиданные претензии либо затягивая срок рассмотрения договоров, из-за чего в итоге клиенты отказываются от покупки жилья.
После столь бурного обсуждения было принято решение одно из следующих заседаний экспертного совета непременно провести с приглашением представителей банков. Хотя особой перспективы в этом застройщики не видят, ведь подавляющее большинство банков являются представителями федеральных финансовых структур и, по сути, на текущую ситуацию повлиять не могут.
Про обременение и не только
Способы строительства соцобъектов в новых микрорайонах на заседании экспертного совета предлагались разные, включая уже существующие в разных регионах. Где-то застройщики перечисляют средства в социально-компенсационный фонд при муниципалитетах, а где-то обязанности строить учебные и медучреждения все-таки возложены на застройщиков, несмотря на их недовольство. Например, в Московской области застройщики по умолчанию обязаны обеспечить каждую тысячу жителей проектируемого жилого комплекса наличием не менее 65 мест в детских садах и 135 мест в общеобразовательных учреждениях.
- Я могу сказать, как специалист по инвестициям, что мне видятся следующие варианты решения этого вопроса, - сообщил депутат Рустем Мусабиров, избранный, к слову, председателем экспертного совета. – Прежде всего, под социальные объекты еще на этапе планирования застройщик вместе с муниципалитетом должен выделить конкретное место. Обычно коммуникации в таких местах уже есть. В любом случае, заложенное в проекте место под такие объекты автоматически повысит привлекательность жилищного проекта. А в дальнейшем застройщик либо передает этот участок непосредственно другому оператору, который профессионально займется строительством соцобъекта, либо передает муниципалитету, который сам привлечет оператора. У нас, к примеру, уже есть прецедент, когда частный инвестор на условиях государственно-частного партнерства готов строить четыре школы.
Практически в каждом выступлении звучал призыв соблюдать при решении вопроса «обременения соцобъектами» баланс интересов всех сторон и найти ответы на три главных вопроса: как строить жилье, как его продавать и кто будет всё это контролировать?
Тем временем, на совещании в адрес размитинговавшихся застройщиков также прозвучали претензии.
- Вы все хотели бы получить идеальную картину – когда государство предоставляет вам земельные участки с инженерными сетями, освобожденные от сноса, с запланированными и профинансированными социальными объектами… Но мы знаем немало примеров, когда застройщики меняли через муниципалитет за доплату разрешенный вид строительства и на месте универмага или школы строили еще один жилой дом, - заявил Артем Ковшов. – Взять тот же микрорайон «Солнечный», в котором при большом количество многоэтажных домов нет ни одной школы. На местах школ и садиков там стоят дома, в которых застройщик успел продать квартиры дольщикам (напомним, руководство данного долгостроя было осуждено за мошенничество – ред.). В итоге чтобы построить там школу, государству пришлось выкупать место под коммерческую недвижимость и потом финансировать строительство. Да, конечно, в Конституции записано, что строительством школ, детских садов, больниц и других социальных объектов должно заниматься государство, но социальную ответственность бизнеса тоже никто не отменял. Сегодня в Госкомстрое имеется огромное количество заявок от муниципалитетов на строительство детсадов, школ, больниц и т.д...
Далее Артем Васильевич опять в свойственной ему манере вновь «растекся мыслею по древу» и стал приводить примеры из жизни, сильно превысив регламент выступления, после чего был остановлен ведущим, а вскоре и вовсе покинул совещание, сославшись на большую занятость. Примечательно, что после отъезда Ковшова позицию Госкомстроя РБ вполне лаконично сформулировал другой представитель данного ведомства.
- Мы, по большому счету, согласны с предложением о введении коэффициентов на землю в зависимости от расположения и других показателей. Ценообразование – ключевой момент в этой теме. Более того - мы считаем, что еще на этапе торгов должна просчитываться экономическая модель всего проекта по максимуму. И тогда, при наличии четкого порядка ценообразования, в котором соблюдается баланс интересов всех сторон, можно будет говорить определенно о том, насколько реально застройщику в этом месте возводить социальные объекты. Такой регламент у нас разрабатывается, его положения согласовываются с муниципалитетами, и, когда мы придем к общему знаменателю, то, скорее всего, в начале будущего года сможем представить проект пилотного варианта на обсуждение экспертному совету. Что же касается ошибок в ценообразовании, возникавших на торгах, то позиция Госкомитета такова: они допускались из-за несовершенства условий торгов, когда, в том числе, при расчетах использовалась некорректная информация о земельных участках, включая масштабы сноса домов и т.д.
…И это только малая часть всего совещания. Очевидно, что следующее заседание экспертного совета будет не менее захватывающим и бурлящим, на него планируется пригласить представителей Минземимущества РБ, столичного управления земельных и имущественных отношений и других организаций, имеющих непосредственное отношение к решению проблем жилищной застройки. При этом все участники совещания сошлись во мнении, что к тому моменту было бы хорошо иметь уже проекты судьбоносных документов, чтобы обсуждение было более предметным.
Медиакорсеть следит за развитием событий.