В начале марта риелторы отмечали очень высокий спрос на жилую недвижимость, отмечает генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. Инфляция увеличивалась быстрыми темпами, а кризис 2022 года стал слишком глобальным, чтобы рынок его не заметил и не отреагировал на него. Испугавшись изменения курсов валют и обесценивания денег, многие жители региона стали снимать накопления со счетов и скупать квартиры. При этом достаточно большое число покупателей приходили с наличными средствами.
«Именно в марте мы обратили внимание, что достаточно много людей приходят с наличкой, с накоплениями. Они их снимали и пытались вложить в недвижимость», — прокомментировала она.
Продажи в марте в сравнении с предыдущим месяцев выросли в два и более раза, отмечает руководитель проекта «Аналитика девелопмент» Ярослав Андрющенко.
«В этот период на вторичном и первичном рынке жилье продавалось бешеными темпами. Шли в основном покупатели с наличностью, которую снимали с депозитов, чтобы вложить в доллары, но, не успев приобрести доллары, стремились пристроить рубли в метры. В свою очередь, клиенты с одобренной в феврале ипотекой спешили купить по старым одобрениям», — сообщил он.
Но было и больше отказов от сделок — в тех случаях, когда решения принимались под воздействием эмоций.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Уфе (с учетом всех районов) сейчас почти достигает 100 тысяч рублей. Цены на новостройки продолжают расти, и такой тренд сохранится в дальнейшем, считает Елена Андреева. Многие застройщики уже подняли цены с учетом роста себестоимости жилья — оценить изменение в процентах пока довольно сложно. На вторичном рынке в марте отмечались разнонаправленные тенденции. Поскольку ряду продавцов по тем или иным причинам было важно провести сделку как можно скорее, они готовы были торговаться и сбрасывать цену. Другие, напротив, подняли стоимость выставленных на продажу объектов.
«Разброд и шатание по ценам были и есть. В этом плане те, кто отслеживает цены на ведущих порталах [по продаже недвижимости], должны понимать, что они сейчас непоказательны. Это цены предложения, а реальная сделка может быть заключена как с торгом, так и с повышением стоимости. В последний момент собственнику может прийти в голову, что все выросло в цене, в значит подорожала и квартира», — отмечает эксперт.
Из-за огромного спроса в первой половине марта цены «расцветали как на дрожжах», говорит Ярослав Андрющенко.
«Некоторые продавцы стали даже снимать свои объекты с продажи, боясь продешевить, либо увеличивали цену уже после того как агенты находили покупателей. Продавцы боялись инфляции, боялись, что не смогут купить равноценный вариант. При этом все понимали, когда закончатся покупатели с „наличкой“ и с одобренной ипотекой, будет спад продаж», — комментирует он.
Спад действительно произошел. По словам Елены Андреевой, риелторы его уже почувствовали, в будущем она ожидает «небольшое охлаждение по объемам сделок». Спрос может вырасти после снижения Центробанком ставки рефинансирования, которое вероятно в конце апреля или в мае.
В течение марта клиенты, ранее получившие одобрение по ипотеке по старым ставкам, старались как можно быстрее оформить сделки. Взять ипотеку решились даже те, кто подавали заявки «просто так», посмотреть, какую сумму им одобрят, комментирует Елена Андреева.
По наблюдениям Ярослава Андрющенко, в последнюю неделю марта число таких клиентов пошло на спад, наблюдалось падение спроса.
«Проводились в основном отложенные сделки с ипотекой, одобренной банком в феврале. Часть клиентов с одобренной ипотекой, кто не успел оформить договор, выказывали опасения вступать в долговые обязательства, не зная, чего ждать от завтрашнего дня. Также произошел спад по входящему потоку (звонки, обращения) примерно на 30%. Клиенты, обращавшиеся в агентства или в офисы продаж застройщиков в конце марта, демонстрировали выжидательную позицию. Запросы, в основном, шли по теме, насколько сильно меняются цены. Агентами и застройщиками отрабатывались только старые заявки (если они еще оставались к концу марта)», — комментирует он.
Новые ипотечные ставки — выше 20% — Елена Андреева оценивает как очень высокие. Психологически клиентам пока очень сложно их принять. В связи с этим вырос интерес к программе с господдержкой — даже повышенная с начала апреля до 12% ставка сейчас расценивается как приемлемая.
Ярослав Андрющенко ожидает роста количества ипотечных сделок со ставкой 12% по господдержке в начале апреля, однако он уже не будет значительным. Господдержка будет работать только при условии дополнительного субсидирования со стороны застройщиков, что может приблизить ставку к 10%, считает он.
Елена Андреева обращает внимание, что сделки, даже по новой высокой ставке, все же заключаются. По ним сложнее получить одобрение, вырос и размер первого взноса. Вероятно, что банки будут отсеивать клиентов с меньшей суммы первого платежа. Однако покупка квартиры по-прежнему поможет сохранить накопления.
«Те, кто хочет купить квартиру, рассуждают (и должны рассуждать) так: да, ипотека высокая, но деньги обесцениваются, и скорость обесценивания выше, чем скорость повышения ставки. К тому же рано или поздно можно будет сделать рефинансирование. А вернуть обесценившиеся накопления будет невозможно», — считает она.
В качестве примера она приводит 2014 год, когда клиенты брали ипотеку под 18%, а двумя-тремя годами позднее смогли рефинансировать кредиты уже под 10%.
Ярослав Андрющенко отмечает, что цены на новостройки почти все застройщики подняли еще до февральских событий и сразу после них. Снижать их, конечно, никто пока не собирается. Продажи новостроек идут, однако новые проекты девелоперы пока не спешат выводить в реализацию. Связано это с ростом цен на стройматериалы и снижением рентабельности — компаниям необходимо пересчитывать экономику проектов.
«Но на вторичном рынке уже происходит корректировка цен на понижение, так как все понимают, что в ближайшем будущем покупка „вторички“ станет совсем проблематичной из-за разницы в ипотечных программах», — комментирует он.
Надежда на то, что вскоре цены на квартиры резко упадут, представляется Елене Андреевой слишком призрачной. Рынок недвижимости всегда стремится вверх, цены легко растут и очень сложно снижаются. Кроме того, росту спроса способствует менталитет россиян, которые привыкли в периоды высокой инфляции вкладывать средства в жилье.