Жилищный вопрос. Что происходит на рынке недвижимости Уфы

Несмотря на повсеместный рост цен, в том числе и на недвижимость, вопрос покупки жилья для уфимцев не теряет своей актуальности. Ипотечный рынок Башкирии входит в тройку самых масштабных в ПФО, а в целом по стране стабильно занимает позиции в топ-10. Об этом свидетельствуют данные Центробанка России.

«Ипотечный портфель в банках региона к маю текущего года вырос до 453 млрд рублей, что меньше, чем в Татарстане, но превышает результаты городов-миллионников с традиционно развитыми рынками, таких как Новосибирск, Челябинск, Ростов-на-Дону и Самара. По итогам мая, мы как финансовый маркетплейс видим, что региональный индекс популярности ипотеки в Уфе достигает 119%, что выше среднерыночного показателя и говорит о востребованности жилищных кредитов. Несмотря на то, что в целом по стране онлайн-спрос потребителей на ипотеку с начала года на четверть меньше данных годом ранее, в республике Башкортостан люди продолжают интересоваться ипотечными программами для улучшения жилищных условий», — рассказывает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Новостройка или вторичка?

По данным Росстата, по итогам 1 квартала 2023 года цена квадратного метра «вторички» в Уфе — 99,2 тыс. рублей, в новостройках — 110,9 тыс. рублей. Специалисты отмечают, что средняя цена квадратного метра в новостройках Уфы продолжала расти весь первый квартал. С начала года стоимость прибавила почти 3%, о чем свидетельствуют данные аналитиков «Мир квартир». Средняя цена уфимской квартиры-новостройки с начала года прибавила 2,4% и составила 6,26 млн рублей. В прошлом году аналогичное жилье было дешевле в среднем на 12,5%.

«По данным сайта наш. дом.рф по республике средняя стоимость 1 квадратного метра — 97,3 тысячи рублей. По Уфе этот показатель выше, а в пределах Уфимского полуострова составляет около 145 тысяч рублей за 1 квадратный метр. В ЖК премиум-класса стоимость стартует от 175 тысяч рублей за квадрат. Цена доходит до 280 тысяч, но это уже эксклюзивные форматы квартир, например, одна на этаже с индивидуальным доступом и панорамным видом», — отмечает Игорь Саиткулов, руководитель отдела продаж ГК «Жилстройинвест».

Представитель «Выберу.ру» Ярослав Баджурак, основываясь на аналитических данных финансового маркетплейса, говорит, что из-за высоких цен на новостройки многие заемщики теперь предпочитают покупать вторичную недвижимость.

«Цены на уфимскую вторичку росли медленнее новостроек. За год квартиры прибавили 3,6% свидетельствуют данные „Мир квартир“, а средняя цена „вторички“ весной 2023 года увеличилась до 5,6 млн рублей. По этому показателю Уфа обогнала среднерыночные данные, что, на наш взгляд, говорит о том, что в регионе сохраняется высокий потребительский спрос. Он влияет на ценообразование рынка и „толкает“ ценники вверх», — отмечает эксперт.

Иное мнение у руководителя Абсолют Банка в Уфе Ильгиза Сабиткарамова. По его данным, в приоритете у жителей Уфы — квартиры на первичном рынке. Причем почти 100% из них покупают в рамках льготных программ.

«Доля сделок с квартирами в новостройках у нас в июне составляет 60%. При этом 32% сделок были оформлены по Госпрограмме 2020-2024, 28% — по „Семейной ипотеке“, — делится своей статистикой руководитель Абсолют Банка в Уфе Ильгиз Сабиткарамов.

Несомненный плюс приобретения жилья в новостройке в том, что оно подходит под условия льготных программ. Редакция Mkset.ru поговорила с представителями застройщиков и выяснила, что в ГК «Жилой Квартал» по программам с государственным субсидированием покупают около 95% всех ипотечных квартир, а в «КПД Деволопмент» — почти 90%.

Тянет к земле

Представитель «Выберу.ру» отмечает, что одна из особенностей уфимского ипотечного рынка — стремление жителей жить за пределами мегаполисов, купив вторичную недвижимость в частном секторе или построив свой дом. За два последних года аналитики «Домклик» зафиксировали тренд на переток населения республики в этот сегмент, причем темпы миграции в 4% сопоставимы с динамикой Санкт-Петербурга.

Такую тенденцию подтверждает и руководитель Абсолют Банка в Уфе Ильгиз Сабиткарамов. По его словам, индивидуальное жилищное строительство пользуется популярностью — в Башкирии традиционно очень востребованы дома с землей.

«Во-первых, сама география региона, культурные традиции и ценности располагают к индивидуальной застройке, жизни в „доме на земле“. Во-вторых, стоимость квадратного метра домов с землей сейчас значительно — на 30-35% — дешевле квадратного метра в многоквартирных домах. Поэтому многие эксперты видят предпосылки для значительного увеличения цен на дома с земельными участками в республике в ближайшие месяцы. С весны 2023 года у нас по всем госпрограммам можно приобрести не только квартиру в новостройке, но так же дом с земельным участком или таунхаус. Количество заявок на такие объекты за пару месяцев выросло в два раза», — рассказывает банкир.

Эксперт подчеркивает: дом с землей или таунхаус должен находиться в регионе присутствия банка, быть частью типовой застройки (например, коттеджного поселка) с наличием основных коммуникаций. Продавцом обязательно должно быть юридическое лицо или ИП. В противном случае это будет уже вторичная недвижимость, и она под условия госпрограмм не подходит.

Ограничений по площади земельного участка нет, но важно, чтобы сам дом или его проект не был постройкой из дерева или каркасных конструкций. Допустим абсолютно любой уровень строительной готовности.

«Купить такую недвижимость без привлечения заемных средств для большинства проблематично или вовсе невозможно. Поэтому распространение госпрограмм с дополнительно субсидированными ставками на дома с землей и таунхаусы — это важное преимущество, которое значительно расширяет круг потенциальных покупателей», — считает Ильгиз Сабиткарамов.

Размеры гнезда

Банкир Ильгиз Сабиткарамов отмечает: в 2023 году чаще всего в ипотеку приобретались одно- и двухкомнатные квартиры площадью 30-50 квадратных метров. По данным Абсолют Банка, жилье большей площади уфимцы покупают гораздо реже.

«Средний чек ипотеки в Уфе — 3 млн рублей. Эту сумму около 70% заемщиков используют для покупки одно- и двухкомнатных квартир на вторичном рынке. Расчеты показывают, что средняя площадь ипотечной квартиры на вторичном рынке Уфы — 37,8 кв.м, на первичном — 33,8 кв.м», — поддерживает собеседника Ярослав Баджурак.

Игорь Саиткулов поясняет, что площадь приобретаемых квартир очень сильно зависит от формата жилого комплекса.

«В объектах эконом класса до 90% квартирографии могут составлять студии и однокомнатные квартиры. В таких домах доля инвестиционных квартир может превысить 50% в силу низкого, чем в среднем по рынку, чека. Чем выше класс, тем более комфортные квартиры предлагаются к покупке. У нас, например, невозможно купить квартиру-студию, такой формат в принципе не предусмотрен, да и количество однокомнатных квартир площадью 46 квадратных метров составляет 10-15% от общего числа», — говорит руководитель отдела продаж ГК «Жилстройинвест».

В «КПД Девелопмент» отмечают, что квартиры сейчас чаще приобретаются для жизни.

«Как правило, это двух- и трехкомнатные квартиры в целях расширения и улучшения условий проживания, а также однокомнатные — как первое собственное жилье», — сказали в отделе продаж застройщика.

Инвестиционная привлекательность

Тезис о том, что недвижимость сейчас чаще приобретается для жизни, а не для инвестиций, поддерживают и другие эксперты.

«Покупка жилой недвижимости в ипотеку с инвестиционной целью была популярна в 2020 и 2021 годах, когда цены на квартиры росли достаточно стремительно, а ипотечные ставки за счет запуска льготных программ и ипотеки с субсидированием от застройщиков без увеличения стоимости квартиры были намного ниже уровня инфляции. Плюс этого способа — низкий финансовый порог входа, так как на начальном этапе нужны были лишь 10-15% от стоимости приобретаемой квартиры, доступный ежемесячный ипотечный платеж и минимальная переплата по кредиту. При этом этот способ был выгоден, как для краткосрочных инвестиций с целью перепродажи через год-два, так и долгосрочных инвестиций — с целью получения пассивного дохода», — вспоминают в ГК «Жилой Квартал».

Застройщик отмечает, что, согласно статистике предыдущих лет, средний показатель роста стоимости квадратного метра от этапа котлована до ввода дома в эксплуатацию составлял около 30% в бизнес-классе, 20-25% в комфорт-классе и около 10-15% для класса стандарт.

«Если же говорить о периоде с 2020 по 2022 год, то здесь рост по некоторым проектам достигал 100% и более», — отмечают в пресс-службе ГК «Жилой Квартал».

По оценкам финансового маркетплейса «Выберу.ру», сейчас подавляющее большинство ипотечных квартир заемщики берут для себя и не рассматривают их в качестве инвестиций.

«Дело в том, что экономика инвестиций в недвижимость сейчас не выгодна людям из-за нескольких факторов. Стоимость квартир и ипотеки высокая, а арендные платежи не компенсируют расходы даже в горизонте длинного кредита на 30 лет. Для того, чтобы доходы от аренды покрывали ипотеку, ежемесячный платеж по кредиту должен быть ниже арендного. Можно просчитать экономику этого инвестпроекта. Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры в уфимской новостройке — 4,5 млн рублей, а цена аренды, по данным ЦИАН, — 18 тыс. рублей. Платеж по семейной ипотеке по ставке 6% составит почти 23 тысячи рублей. Мы видим, что доход от аренды в Уфе почти на 5 тыс. рублей меньше, чем платеж по самой дешевой программе семейной ипотеки, оформленной на срок 30 лет. Получается, денег арендаторов для ежемесячного платежа инвестору не хватит, и нужно будет вносить собственные средства», — объясняет Ярослав Буджурак.

Тем не менее, по данным Абсолют Банка, уфимцы продолжают приобретать жилье в ипотеку с целью инвестиций.

«Почти в 100% таких сделок приобретаются квартиры в новостройках. Заемщики рассматривают покупку недвижимости в строящихся домах как для коротких инвестиций — последующая перепродажа по более высокой цене, так и для долгосрочных — сдача в аренду. Доля инвестиционных сделок колеблется от 10% до 20%», — говорит руководитель банка в Уфе Ильгиз Сабиткарамов.

Специалисты считают, что покупка квартиры в ипотеку наиболее целесообразна для жизни семьи в текущий период или же на будущее — для детей. Пока они растут, жилье можно сдавать в аренду и покрывать — полностью или частично — ежемесячные ипотечные платежи.