Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав

Недовольство работой управляющей компании вашего дома переросло в твердое решение перейти к новому управленцу? Давайте разберемся в подробностях этого процесса, ведь в многоквартирном доме смена управляющей компании – крайняя мера, на которую идут собственники многоквартирного жилого дома, исчерпав мирные способы урегулирования конфликта.

Управление многоквартирным жилым домом (МДК) – сложный процесс, который требует наличие опыта и обширных знаний. Жильцы могут выбрать управляющую компанию (УК) - профессионального и грамотного управленца их МДК. С такой организацией заключается договор, согласно которому она следит и управляет общим имуществом дома, поддерживает его в надлежащем виде, предоставляет коммунальные услуги жильцам, иными словами, гарантирует комфортное и безопасное проживание нанимателей. Только нашей республике обслуживают и управляют жилым фондом 523 организации, из них 362 УК и 141 ТСЖ.

Но если УК систематически не справляется со своими обязанностями, не реагирует на жалобы жильцов и не идет навстречу по урегулированию претензий, то остается только один выход – перейти в другую управляющую компанию

Способы управления МКД

На данный момент есть 3 формы управления МКД:

- Управление многоквартирным домом собственниками: подходит для МКД, в котором насчитывается менее 30 квартир. Жильцы сами решают как им управлять домом, заключают договоры на обслуживание, плановый и неплановый ремонт дома с ресурсоснабжающими организациями. Ответственность за содержание общего имущества несут сами собственники. Такая форма не пользуется популярностью среди жильцов МКД.

-Управление МКД товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительным кооперативом (ЖСК): при такой форме управления раз в 2 года общим голосованием выбирается председатель, который будет представлять интересы жильцов: он может заключать договоры с компаниями на обслуживание дома и предоставление коммунальных услуг напрямую, а может выбрать управляющую компанию в качестве посредника.

- Управление МКД управляющей организацией: распространенный и удобный вариант управления домом – коммерческая компания выступает посредником между жильцами и ведет все дела по управлению домом.

Основания для смены управляющей компании

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме, если систематически и комплексно не соблюдаются условия договора?

Законными основаниями для смены управляющей компании являются:

- Заканчивается срока договора. Обычно заключается от 1 до 5 лет;

- УК не выполняет условия такого договора;

- Собрание по выбору УК было проведено с нарушениями;

- Стороны (жильцы и УК) обоюдно согласились аннулировать договор;

- Управляющую компанию лишили лицензии;

- В самом договоре с УК прописаны причины, позволяющие его расторгнуть;

- Если УК была назначена на открытом конкурсе органом местного самоуправления, то такого управленца можно менять хоть каждый год. Достаточно вместо управляющей компании найти альтернативу и проголосовать на общем собрании за ее смену.

Для обоснования решения о смене управленца необходимо составить список нарушений и доказательств, подтверждающих предоставление плохого качества услуг. Это могут быть: - зафиксированные претензии собственников как частные, так и коллективные; - подтвержденные данные о плохом состоянии коммуникаций и подъезда. Документы составляются при участии представителей УК и собственников дома; - все выписки из аварийно-диспетчерской службы – важно показать количество зарегистрированных заявок; - фотографии и видеосъемка нарушений, демонстрирующие некачественное оказание услуг или их отсутствие.

Собрание жильцов

Решение о смене управляющей компании рассматривается на общем собрании, поэтому для начала стоит обсудить проблему с соседями, главным по дому или инициативной группой - убедиться, что они разделяют ваше желание перейти в другую управляющую компанию. В голосовании должно принять участие не менее 50% собственников, только в этом случае оно будет считаться состоявшимся. Важно помнить, что вес голоса привязан к площади квартиры. В голосовании участвуют собственники, либо те, кто их представляет при наличии доверенности. Также участники должны предъявить паспорта и правоустанавливающие документы на квартиру или нежилое помещение. Возможны 3 варианта голосования: очное, заочное или очно-заочное. При заочном заполняются опросные листы и отдаются по адресу или в место, которое было прописано в повестке. Можно сочетать очное и заочное голосование: когда часть собственников голосует лично на собрании, а часть — заполняет опросные листы.

Подготовка к собранию

Получив поддержку среди других жильцов и окончательно утвердившись в решении сменить управляющую компанию, нужно не позднее чем за 10 дней уведомить всех собственников о проведении общего собрания. Для этого можно разместить повестку в подъезде, либо уведомить заказным письмом (если так уведомляли о ранее проводившихся собраниях) или лично под расписку. Можно совместить способы оповещения.

В уведомлении о проведении собрания обязательно указывается дата, место и время проведения, а также повестка собрания, где необходимо прописать все вопросы для голосования.

Проводим общее собрание в МКД

Если проводится очное собрание, то в начале встречи назначается председатель, который озвучивает вопросы, а также секретарь, отвечающий за соблюдение всех формальностей. Важно проверить наличие кворума: необходимое количество присутствующих собственников, способных обеспечить более 50% голосов от общего числа голосов в МДК. Голосование проводится только по вопросам, указанным в повестке, нельзя выносить на обсуждение новые предложения и голосовать по ним.

Все участники собрания заполняют бланки для голосования. При очно-заочном голосовании все собственники заполняют бланк одного образца.

Подводим итоги и протоколируем результаты

В конце собрания, когда проведено голосование по всем вопросам повестки, составляется и прошивается протокол, ставится подпись председателя, а информация о результатах голосования размещается в течение 10 дней в месте доступном для всех жильцов МКД.

Расторжение договора со старой УК

После того, как решение перейти в новую управляющую компанию принято, в течение 5 дней нужно отправить в Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору и в еще действующую управляющую компанию уведомление о том, что собственники решили поменять управленца МКД. К уведомлению должна прилагаться копия протокола собрания и копии всех приложений, а также содержаться информация о выбранной УК.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

Чтобы всерьез и надолго перейти к новой управляющей компании, необходимо подойти со всей ответственностью к поиску достойных кандидатов. Есть немало способов проверить добропорядочность организаций.

Ищем альтернативу

- Желательно выбор новой УК начать с проверки лицензии, для этого можно открыть реестр лицензий на сайте ГИС ЖКХ и увидеть какие вообще компании имеют лицензию, какими домами они управляют в Башкортостане. Либо, используя «поиск по реквизитам МКД», найти понравившийся дом и узнать какая УК за него отвечает, ознакомиться с заключенным договором, чтобы понимать, какие условия предлагает эта организация. А открыв реестр административных правонарушений, можно понять: имелись ли факты привлечения организации к такой ответственности.

- Рейтинги эффективности работы УК от Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору позволяют сравнить показатели компаний.

- Узнать в каких судебных спорах участвует компания позволяет сайт Банк решений арбитражных судов. Заполнив данные интересующей организации, изучив внимательно дела, можно сделать вывод о том, как устраняет УК предписания надзорных органов.

- Желательно через поисковики найти отзывы о компании, а также поговорить с жителями домов, обслуживаемых интересующей УК.

- Стоит учесть такой фактор, как расположение офиса управляющей компании. Для удобства обращения жильцов рассмотрите компанию в шаговой доступности.

Что должно быть в договоре управления

Чтобы в будущем избежать проблем, связанных со сменой управляющей компании, важно при составлении договора с новой организацией подробно прописать:

- полный список имущества МКД;

- обязанности УК по управлению и поддержанию имущества в МКД, условия их изменения;

- полный список предоставляемых коммунальных услуг;

- основания для расчета стоимости коммунальных услуг, за содержание и ремонт МКД;

- условия оплаты жильцами работы УК;

- круг ответственности управляющей компании;

- условия, при которых жильцы имеют право сменить управляющую компанию на другую.

Заключаем договор с новой УК

Договор управления с новой УК считается действительным, если в нем расписались более 50% собственников в МКД. Далее, новая управляющая организация в течение 3 рабочих дней обязана обратиться с заявлением в Госкомитет РБ по жилищному и строительному надзору для внесения изменений в лицензию этой УК. Обычно процедура занимает до 10 рабочих дней, а узнать о внесении можно на сайте ведомства.

Передача документации от старой новой УК

Без технической документации новая управляющая компания не сможет заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями. По закону на передачу отводится срок в 30 календарных дней. Случается, что прежняя УК теряет техническую документацию, в таком случае она восстанавливает документы за свои средства в течение 3 месяцев, в противном случае ей грозит штраф.

Что делать, если остались долги перед старой УК

Новая управляющая компания получает «в наследство» и оставшиеся долги предыдущей УК, но бывает, что прежняя УК сама требует погасить задолженность. В этом случае она должна уведомить жильцов, что взяла долг на себя, а новая УК не в праве начислять пени. При оплате таких квитанций желательно проверить и сравнить тарифы и потраченные ресурсы с данными в квитанции.