Почти мертвые души: почему жертвы «черных риелторов» из Уфы не могут доказать правду

«Черные риелторы» — это мошенники, которые специально нарушают закон (подделывают документы, электронные подписи и т. д.), чтобы забрать у жертвы квартиру или деньги. Башкирия, к сожалению, не исключение.

Уфимец Алексей Ткаченко и его сестра Оксана получили в наследство квартиру отца и продали ее. В 2019 году они нашли более подходящий вариант по объявлению в интернете — недалеко от ж/д вокзала, на ул. Белякова. Расположение было удобным, потому что рядом жила их престарелая мама. Владелица рассказала, что эту квартиру купила для своей дочери, но та не захотела здесь жить и в итоге она сама здесь поселилась. В выписках из единого государственного реестра недвижимости семья Ткаченко не обнаружила ничего необычного. Алексей и Оксана заплатили 2,5 млн руб., их мать Нина перевела на счет продавца 250 тыс. руб.

Документы по сделке сдали в Росреестр для регистрации, покупатели получили ключи от квартиры, оформили кредит на 500 тыс. руб. и на эти средства начали ее ремонтировать. Но был нюанс — подтверждение о завершении процедуры регистрации пришло лишь через девять месяцев. Вскоре после этого Алексея и Оксану вызвали в суд.

По словам Алексея Ткаченко, государственная регистрация сделки о покупке квартиры задержалось потому, что ранее документы изымали из Росреестра сотрудники следкома.

— Следователи давно знали о «темном» прошлом квартиры, следили за ней и просто ждали, когда ее продадут в очередной раз, не наложив арест! А мы стали жертвами этой ситуации, — сокрушается Алексей. При этом средства, взятые в кредит, уже ушли на ремонт квартиры, и даже полученный налоговый вычет — придется вернуть государству.

В суде оказалось, что ранее собственником квартиры на улице Белякова была пожилая женщина, которой на момент покупки уже не было в живых — мошенники использовали ее паспорт, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи квартиры через МФЦ. После квартиру перекупила женщина, у которой квартиру купила семья Ткаченко. Проблема оказалась в том, что у пожилой женщины, на которую «посмертно» было зарегистрировано жилье, объявился наследник, потребовавший вернуть имущество, — и суд встал на его сторону.

Семье Ткаченко пришлось добиваться, чтобы их признали потерпевшими по делу о «черных риелторах». Подчеркнем, что Алексея и Оксану потерпевшими следователь признал лишь через 1,5 года — в марте 2021-го. По мнению следствия, им не был причинен материальный ущерб, так как формально они числятся ее собственниками.

Следователь также не признал потерпевшей Нину Ткаченко, он обосновал отказ тем, что нет достаточных данных о причинении ей материального ущерба для того, чтобы признать ее потерпевшей: Нина Ткаченко официально не является стороной договора, а деньги она перечислила не подследственным, а женщине, которая проходит по делу свидетельницей.

— Именно бездействие сотрудника следкома и непризнание им нас потерпевшими от действий мошенников сыграли роковую роль в суде по спору о квартире. На чью сторону должен был встать суд, если иск был предъявлен потерпевшей стороной, а мы с сестрой не были допрошены даже в качестве свидетелей? Мы заявляли в суде о своей добросовестности, но там проигнорировал наши доводы, — комментирует Алексей Ткаченко.

Из материалов дела выяснилось, что предыдущие продавцы этой квартиры проходят еще по нескольким десяткам (!) других уголовных дел, при этом в своих показаниях они упоминают фамилии мошенников, ранее получивших условные сроки наказания.

Адвокат семьи Ткаченко Рамиль Гизатуллин уточнил, что перепродажа квартир умерших людей, у которых нет родственников — одна из самых часто используемых схем у «черных риелторов». Как правило, они пользуются тем, что в МФЦ невозможно определить, подделан ли паспорт. Конечно, сам документ мошенники предъявляют настоящий, но фотографии туда вклеивают чужие, чтобы не было заметно, что сделка совершается с участием уже умершего гражданина.

— К сожалению, от этого не застрахован никто, даже те, кто берет ипотечный кредит, несмотря на то, что банки сто раз перепроверяют документы, — подчеркивает Рамиль Гизатуллин.

«Черные риелторы» показывают чудеса изобретательности, постоянно выискивая лазейки в бюрократической системе. Например, примечателен такой случай: семья купила квартиру (документы предыдущей купли-продажи были нотариально заверены и показались достаточно достоверными), а через год права на это жилье заявила городская администрация. Оказалось, что ранее проживавшая в этой квартире женщина не приватизировала жилье — процедуру провели мошенники уже после ее смерти по подложным документам. Что делать пострадавшим, которые нередко на такую покупку отдают все сбережения, которые приходилось зарабатывать потом и кровью — вопрос предельно открытый.

— Наш риелтор дважды заказывала выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В них зафиксировано: обременений и ограничений нет. Поэтому мы и были уверены, что все в порядке, — уточняет Алексей Ткаченко.

Эксперты подчеркивают, что единственный способ не стать жертвой «черных риелторов» — как можно лучше проверять все необходимые документы. В частности, следует не только запрашивать выписки из ЕГРН — как в случае с семьей Ткаченко, но и проверить продавца и предыдущих владельцев жилья на наличие судебных дел. Например, это можно сделать через официальный сайт суда того района, в котором расположена квартира, — просто задав в поиске нужные фамилии. И, конечно, никто не отменял простого разговора с соседями по дому.

По словам начальника отдела правового обеспечения Росреестра РБ Сергея Мережникова, стоит засомневаться, если жилье, согласно выписке, перепродается по два-три раза в год или ее цена значительно ниже средней по рынку. С владельцем квартиры обязательно нужно встретиться, чтобы убедиться, что это живой и вменяемый человек. Если квартиру продает не сам собственник, а кто-то по доверенности, этот документ можно проверить у нотариуса. При этом лучше дождаться регистрации перехода права на собственность, прежде чем полностью переводить сумму продавцу — суммы лучше зафиксировать документально в договорах или расписках. Аналитики также отмечают, что на данный момент нотариус — это единственный профессиональный участник оборота недвижимости, и именно сделки через нотариуса помогали предотвратить мошенничество с жильем.

Добавим, что в августе этого года Нина Ткаченко планировала провести в Уфе митинг жертв «черных риелторов», но власти посоветовали воздержаться от мероприятия из-за угрозы распространения коронавируса. При этом представитель мэрии предложил «обратиться с уведомлением о проведении массового мероприятия после отмены ограничений».

Ранее уфимцы записали обращение президенту России Владимиру Путину с просьбой провести более тщательное расследование уфимского дела «черных риелторов». В частности, потерпевшие обозначили главе государства, что «в силовых структурах <…> игнорировали и продолжают игнорировать весьма явные факты „случайных“ смертей с участием собственников квартир до и после регистрации сделок по купле-продаже. В результате этих сделок новыми собственниками становились члены банды». Позднее аналогичное обращение было направлено на имя президента и председателя правления СберБанка Германа Грефа, при этом представители службы безопасности местного отделения банка выразили готовность содействовать потерпевшим.

Отметим, что в феврале этого года президент России Владимир Путин отметил, что проблема «черных риелторов» требует дополнительного рассмотрения и за работу в этом направлении возьмутся эксперты правительства.

Mkset следит за развитием событий.