Повлияет ли финансовый кризис на аппетиты участников жилищного рынка?

По независимым оценкам, российские квадратные метры переоценены не менее чем в четыре раза. Сейчас продавать квартиры уже поздно - никто не купит. Еще бы: даже сами строители признают, что через полгода цены рухнут на 50%. В реальности обвал должен быть гораздо более масштабный. Причем в регионах гораздо сильнее, чем в Москве.

Что будет с жилищным рынком Башкирии?

Куда метр дует

Реализация нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» подтолкнула стройкомплекс к взрывному росту частной инициативы - сегодня малые предприятия составляют более 90 процентов от числа всех строительных организаций. Стройбизнес в последние годы по прибыльности почти сравнялся с эксплуатацией природных ресурсов. Возведением жилья бросились заниматься все, кого бог не обидел смекалкой. Особую заинтересованность у предпринимателей вызывала точечная застройка – минимальные затраты, а доходы от продажи квартир в центре города – огромны.

По мнению главы башкирского Кабмина Раиля Сарбаева, в появлении на красных линиях и зеленых зонах Уфы элитных строек повинны чиновники, легко раздающие разрешения на строительство в самых престижных местах города.

- Кто-то годами ждет согласования на выделение земельного участка под строительство, а кто-то за короткий срок возводит элитный комплекс, как это случилось за Госцирком, в недопустимой близости от детской республиканской больницы, в зоне профилактория нефтехимиков, - говорит Раиль Салихович. – Навести здесь порядок можно только строгим контролем.

Кстати, в минувший понедельник г-н Сарбаев остановил бесконтрольную стройку - торгового комплекса близ БГУ. Оказывается, этот участок планировался под строительство дома для работников вуза, а потом оказался отдан на откуп застройщикам коммерческой недвижимости. Премьер уже распорядился передать это здание под жилье.

Ну а пока Уфа застраивалась «бесконтрольно», на рынке элитной недвижимости произошло перенасыщение - строители жалуются, что многие уже построенные жилищные комплексы, такие как Солнечный или высотки у ипподрома, до сих пор стоят незаселенные.

При этом, горожане, даже приобретая квартиры в ипотеку, стараются выбрать жилище с минимальной площадью, на долгие десятилетия загоняя себя в тесноту.

Любопытно, что по современным СниПАам архитекторы не имеют права проектировать дома с квартирами площадью меньше 36 квадратных метров, что опять же больно бьет по карману граждан.

- Сегодня в Уфе хорошо продаются однокомнатные квартиры, двухкомнатные – с проблемами, трехкомнатные – с большими проблемами, - говорит замминистра строительства, архитектуры и транспорта Рамиль Халимов.

Между тем, цены на квадратные метры в последнее время росли как на дрожжах. По словам г-на Халимова, в этом скачке повинны, прежде всего, продавцы стройматериалов, пожелавшие отпилить свой кусок пирога от строительных сверхдоходов. Цены на кирпич, металл и цемент в течение года поднялись почти на 70 процентов!

О том, что спешно возводящееся в центре Уфы элитное жилье обычным гражданам никогда не обломится, никому рассказывать не надо. Хотя ни для кого не секрет, что в себестоимость квадрата предприниматели закладывают издержки контактов с чиновниками и долю многочисленных посредников, помогающих урегулировать проблемы с подведением коммуникаций и регистрации недвижимости.

- Покупательская способность населения падает, уже сейчас обычный человек не в состоянии заплатить выше 28 тысяч рублей за квадрат, в то время, когда себестоимость метра приближается к 35-36 тысячам рублей, - мрачно прокомментировал замминистра.

На наш взгляд, обычный человек, получающий зарплату в 15 тысяч рублей, не в состоянии заплатить и 10 тысяч за квадратный метр, а если решится на подобное, то на долгие годы загонит и себя, и свою семью в нищету.

Недаром в народе сравнивают жилищную ипотеку с пожизненным заключением.

- Из четырех только что построенных квартир, три оказываются элитными, - вопрошает глава башкирского правительства Раиль Сарбаев. - Кто в состоянии их купить?

Также премьер-министр констатировал, что «на каждого строителя республики, а это 110 тыс. человек, приходится по одному риэлтеру». Такие пропорции, по его мнению, приводят к необоснованному удорожанию квадратных метров жилья, а разница в ценах «оседает у перепродавцов».

Раиль Сарбаев уверен, что нынешнюю цену квартир можно сбить ровно вполовину.

- При таком высоком социально-экономическом положении, которое занимает Башкирия, и с учетом среднестатистических доходов населения - заоблачные цены на жилье - это нонсенс, - говорит Раиль Салихович. – Нам нужны реальные меры, чтобы опустить планку цен на этом рынке.

По словам г-на Сарбаева, стоимость жилья в республике «раздута». Он потребовал от чиновников Минстроя разработать предложения по снижению жилья, «не дожидаясь административных решений».

Но теперь чиновники от строительства опасаются, что мировой финансовый кризис вообще может поставить крест на бурно развивавшейся отрасли. Возможно, что обвалившийся жилищный рынок попросту заморозится.

По мнению аналитиков, финансовый спад может продлиться полгода и дела вновь пойдут на лад. А если, как предрекают другие эксперты, мир ждет вторая великая депрессия? И тяжелые времена могут растянуться на много лет? Неужели у простого народа так и не появится возможности стать обладателем собственных квадратных метров?

Социальная пайка

Вот уже четвертую неделю подряд на рынке вторичной недвижимости Уфы цены идут вниз. И если на начало 2007 года цена такого жилья была завышена на 70 процентов, то на начало ноября этого года - всего на 20 процентов. За октябрь по всем типам новостроек цены в среднем снизились на 1,1 процента. Есть вероятность, что скоро частные инвесторы потеряют к строительству жилья всякий интерес, ведь если упадет стоимость квадратного метра, предпринимателям придется забыть о сверхдоходах.

Но башкирское правительство волнуют не сколько будущие финансовые проблемы участников строительного рынка, сколько возможность обеспечить жильем малоимущих граждан и бюджетников, много лет стоящих в очереди на получение социальных квадратных метров. Только в Уфе нуждается в улучшении жилищных условий 9657 горожан.

Правительство республики распорядилось уже в следующем году половину всех построенных в столице Башкирии квартир реализовывать по социальным схемам, а крупнейший муниципальный застройщик МУП «ИСК» получил задание довести долю социалки до 90 процентов всего сдаваемого жилья.

Вместе с тем, социальная ипотека, где средняя цена квадратного метра приближается к отметке в тридцать тысяч рублей, непосильна для многих необеспеченных семей.

По словам г-на Сарбаева, для того, чтобы среднестатистическая семья из трех человек могла приобрести квартиру в ипотеку, ежемесячный взнос не должен превышать пяти тысяч рублей. Доход молодой пары, имеющей ребенка, не более 16 тысяч рублей.

- Снизить число очередников и сделать жилье действительно доступным для обычных граждан возможно, если люди смогут платить за квартиру около 4,5 тысяч в месяц в течение 10 лет, - уверен Раиль Салихович.

Возможно, ли это сделать, когда на страну надвигаются финансовые заморозки?

- Возможно, - уверены эксперты. – Если государство возьмет на себя часть строительных проблем – расчистку площадки под застройку и подведение коммуникаций.

Выходом для Башкирии может стать и советская система выделения квартир, когда каждое предприятие строило ведомственные жилища и общежития. Наиболее дальновидные руководители уже сейчас возрождают старые традиции, когда 60% жилищных объемов возводили сами производства. УМПО построило уже три дома для своих работников. Не так давно площадку под возведение социального дома площадью 16 тысяч квадратных метров приобрела компания «Баштрансгаз». МУП «Уфаводоканал» ежегодно выкупает у города 10-15 квартир для решения жилищной проблемы лучших кадров.

Государству вполне по силам взять на себя возведение квартир для работников бюджетной сферы – врачей и учителей.

Уже сейчас начато строительство дома для сотрудников республиканской клинической больницы имени Куватова на прилегающих к больничному комплексу свободных площадках. Скорее всего, по такой же схеме обеспечат квадратными метрами медработников Салавата. Появится общежитие для уфимских учителей в Уфе на улице Калинина, 16.

Как поясняют в администрации, малосемейные общежития будут иметь статус «помещений специального найма». Молодые семьи смогут пользоваться предоставленным жильем без права его приватизации, что позволит муниципалитету сохранить за собой резерв жилплощади для специалистов, в которых остро нуждается столичная сфера соцобслуживания.

И все-таки, такие положительные примеры – капля в море. Судите сами.

В прошлом году в Уфе было построено 8600 квартир, из которых лишь 1533 были переданы бесплатно или реализованы по программе социальной ипотеки, а нуждающихся по-прежнему почти 10 тысяч. В очереди на жилье в республике стоит более 16 тысяч семей, а получат в 2008 году жилищные сертификаты лишь 300. 14 тысяч молодых семей, из них свыше двух тысяч только в столице Башкирии ожидают очереди на господдержку по жилищной программе для молодежи. Между тем, в 2007 году повезло приобрести квартиры по молодежной ипотеке лишь 160 ячейкам общества, что составляет всего семь процентов. Из 376 детей-сирот, стоящих в очереди на получение соцжилья, обзавелись квадратными метрами только семь человек, а ликвидаторы Чернобыльской аварии не получили ни одной квартиры.

То есть для полной ликвидации всех очередников вся башкирская стройиндустрия должна работать не один год.

В 2007 году в Башкирии было построено 1 млн. 857 тыс. кв. метров жилья, но социального - всего 1,5 тыс. кв. метров. В 2008 году планируется ввести более 2 млн. кв. м, а выделить на социальное жилье лишь около 2 тыс. кв. метров, то есть в тысячу раз меньше!

Оптимальным выходом для нуждающихся в новом жилище могло бы стать строительство дома в ближайших пригородах Уфы. Как показывает практика, себестоимость квадратного метра коттеджа бывает в два-три раза меньшей, чем у аналогичной по площади городской квартиры. Однако здесь есть другая проблема – дороговизна уфимской земли. Участок в пятнадцать соток уходит с аукциона минимум за полмиллиона рублей, а его средняя цена приближается к 800 тысячам, что примерно соответствует стоимости однокомнатной квартиры по социальной ипотеке.

После того, как глава башкирского правительства потребовал от чиновников немедленно «прекратить вакхналию» на жилищном рынке, в Минстрое начали разрабатывать предложения по удешевлению и доступности жилья.

Сам Сарбаев считает, что власти в силах регулировать стоимость жилья для малообеспеченных граждан, например, использовать возможности инвесторов или снизить количество посредников при продаже квартир. Премьер даже напомнил гендиректору «Фонда жилищного строительства при президенте РБ» Камилю Мансурову, что «ФСЖ» создан для строительства «бюджетного» жилья, а вовсе не представляет собой коммерческую структуру, призванную заработать как можно больше денег. И попросил пересмотреть методику определения цены на социальное жилье, чтобы его стоимость стала доступной для большинства бюджетников.

По словам премьер-министра, «жилищный фонд - государственное учреждение, которое призвано вести строительство именно социального жилья и реализовывать его по себестоимости, а не получать прибыль от строительства и продажи элитного».

Для реализации этого «совершенно реального, выверенного плана необходимо застраивать не обремененные большими расходами, в частности на расселение жильцов сносимых домов, земельные участки в микрорайонах, а не увлекаться застрой городского центра именно по красной линии».

Президент Башкирии Муртаза Рахимов уверяет, что столь серьезные задачи придется решать «комплексно» и срочно наращивать темпы стройиндустрии и производства строительных материалов. Кроме того, понадобится оптимизировать работу многочисленных проектных организаций, чтобы удешевить стоимость проектных работ, повысить качество и сократить сроки изготовления проектно-сметной документации. И самое главное – избавиться от бюрократической волокиты на пути стройорганизаций.

Но на наш взгляд, если необходимы новые правила игры на строительном рынке, то ничего сверхординарного придумывать не надо.

Для предприятий, решившихся на строительство квартир для своих сотрудников, можно предусмотреть фискальные льготы. Неплохо, с учетом грядущего кризиса, начать создавать специальные фонды, средства из которых будут идти на возведение «социалки». Возможно, пересмотреть республиканский и муниципальные бюджеты, отдельной строкой заложив средства на обеспечение очередников дешевыми «квадратами» или разработку и очистку площадок для строительства. В этом отношении примечателен опыт Казани, где с местных предприятий собирают один процент годового финансового оборота, направляя его на строительство коммуникаций для новостроек, что, по мнению экспертов, стало одной из главных причин относительной дешевизны квадратного метра казанского жилья.

Любопытно, по мнению экспертов, если государство во время кризиса поддержит строителей, то цены на жилье опять взметнутся вверх. Банки, которые сейчас практически перестали кредитовать покупку строящегося жилья, возобновят этот процесс, и строительные фирмы, получившие возможность достраивать замороженные объекты, вновь обретут прежние аппетиты.

Как бы то ни было, в ближайшее время уже станет известно, справятся ли башкирские власти с бесконтрольным жилищным рынком, или это поле благодаря финансовому кризису само начнет избавляться от наносных издержек. Но даже, если строительный бизнес ждет стагнация, вряд ли это как-то изменит жилищное положение обычных граждан. Ведь никто из нас на покупку элитного жилья и не рассчитывал, не правда ли?

Радик ИШЕМГУЛОВ, Дмитрий НИКОЛЬСКИЙ, Алексей РОМАНОВ.