Власти Уфы продадут часть городских площадей, чтобы найти средства на саммит ШОС

- Получается, что имея 280 процентов прибыли от сдачи муниципальных площадей, субарендатор полностью закрывал стоимость аренды и еще 180% клал себе в карман, - говорит вице-мэр. – Это показалось странным и городским депутатам. Поэтому с 1 июня действует положение, по которому арендатор, желающий сдавать помещения в субаренду, должен платить двойную стоимость. Так мы стимулируем предпринимателей освобождаться от излишков помещений. Тогда бы они достались тем, кому, допустим, этих 20 «квадратов», хватило бы за глаза.

Как отметил чиновник, с 2009 года субарендаторов муниципальных площадей стало в два раза больше.

- С чем это связано? В 2009 году изменилось законодательство, и если до этого арендатор и субарендатор платили платежи в бюджет, то с 2009 года деньги от субаренды получает сам арендатор. Поэтому и появляются такие случаи, когда, например, один из арендаторов в Шакше сдал все сто процентов площадей.

По словам главы КУМСа, зачастую комитет не «видит» субаренду, так как она нигде не зафиксирована документально и остается только на словах между двумя коммерсантами.

- У нас есть кураторы по районам, они обходят магазины и наблюдают, кто там работает. Они же знают, кто арендатор и чем он занимается, и если там заявлен мебельный магазин, а торгуют турпутевками, то пишется претензия. Может такие «пешие» обходы и не самая эффективная мера, но она действует. К тому же пока никто не отменял кассовые аппараты, и выписку товарных чеков, поэтому мы имеем возможность собирать доказательную базу. К сожалению, субарендаторы поощряют этот теневой рынок.

При этом руководитель имущественного ведомства не уточнил, каким образом проверяются арендаторы в офисных помещениях, куда вход с улицы ограничен.

В муниципалитете решили сократить время накопления долгов.

- Раньше мы ждали выплат до трех месяцев, сейчас этот срок сокращен до одного. Это сделано для повышения собираемости аренды, и так не растет долговой ком, - объяснил чиновник. - Общая сумма долгов по городу - 18 млн рублей. Как показывает практика, половина коммерсантов оплачивает долги после вызова на разговор на комиссию, ну а на других приходится подавать в суд. В этом году предъявлено уже 121 иск на 120 млн рублей, а в прошлом году КУМС подал 340 исков. Однако, если во время процесса арендатор закрывает долги, мы оставляем его на месте. Наша цель не выселить, а получить плату в бюджет.

В КУМСе отмечают, что многие коммерсанты, задолжавшие за аренду, «сбегают» из города, перерегистрируя свои фирмы как можно дальше от Уфы. Бизнесмены переносят юридическую прописку своих компаний, и соответственно судебные споры рассматриваются в судах, находящихся за многие километры от Башкирии.

- Например, у нас сейчас два иска ушли на Дальний Восток, - говорит Азамат Сагитов. – И мы вынуждены заочно судиться во Владивостоке.

Глава комитета пожаловался на волокиту судебной системы, затрудняющую и усложняющую взыскивание долгов.

- Судебное решение мы получаем в лучшем случаем через четыре месяца, а стандартно проходит полгода, - говорит вице-мэр. - За это время должник быстро выводит из предприятия имущество, и когда приставы приходят с исполнительным листом, брать уже нечего.

Большие надежды в комитете возлагают на вступивший в силу федеральный закон № 86, ускоряющий срок судебных разбирательств по мелким сумам до двух месяцев. Речь идет о стоимости исков, не превышающих 300 тысяч рублей для юридических лиц, и 100 тысяч для индивидуальных предпринимателей. В таком упрощенном порядке не требуется личного присутствия сторон, а весь документооборот протекает на сайте арбитражного суда.

- У нас появится еще один рычаг воздействия на неплательщиков, - говорит г-н Сагитов. Сегодня комитет управляет 2,5 млн квадратными метрами муниципальных помещений, и только на 460 тысячах из них зарабатывает. Остальное – школы, поликлиники, и прочие учреждения. На этих 18 процентах, то есть 2393 арендных договорах, мы собираем аренду по 600 млн рублей в год.

По словам Азамата Сагитова, при таком же количестве площадей в соседнем Екатеринбурге муниципалитет собирает в два раза больше – почти 1,2 млрд рублей.

- Приходиться платить за то, что по рейтингам Уфа лучший российский город для ведения бизнеса с приемлемыми арендными ставками, - разводит он руками. - Но в мае горсовет принял поправляющий коэффициент, поэтому сборы должны вырастит на 15 млн, а для арендующих – поправка на инфляцию составила 11 процентов. Нельзя сказать, что аренда сильно выросла, до уровня Екатеринбурга нам еще далеко. Но кое-какой опыт будем перенимать. У соседей, например, минимальная базовая ставка 900 рублей за «квадрат», причем для торговли, а у нас 450. Базовая ставка 900 рублей в Уфе – для банков и офисов, но в нашем портфеле в большей степени помещения не офисные, а обычные торговые.

В КУМСе напомнили, что с 2010 года у муниципалитета больше нет возможности получать новые площади. Строители, ранее предоставлявшие городу часть построенных квартир и нежилых помещений, освобождены от такой обязанности, поэтому мэрия сама будет докупать на рынке недвижимость. Так, например, властям пришлось выкупить здание физкультурного комплекса в Деме у компании «РЖД» по рыночной стоимости.

Что касается банка недвижимости, то, по словам г-на Сагитова год от года у муниципалитета будет все меньше коммерческих помещений – законодательство позволяет в рассрочку продавать площади коммерсантам, более двух лет арендовавших здания или выставлять квадратные метры на торги и выручать за них наиболее выгодную цену. Более 90 тысяч квадратных метров уже проданы предпринимателям, имеющих преимущественное право выкупа и 1 миллиард рублей мэрия заработала при продаже недвижимости на аукционах.

- Мы будем двигаться в русле госполитики формирования класса мелких собственников, - сказал г-н Сагитов. - Однако в преддверье саммита ШОС нам придется чаще выставлять собственность на торги, поскольку потребуется пополнять бюджет, чтобы решить сиюминутные задачи.

На какую сумму нужно «решить сиюминутные задачи» председатель комитета затруднился ответить, но заметил, что задание на продажу может быть увеличено в полтора раза.

Пока КУМС увеличивает торги по продаже права аренды. Уже известно, что до конца года будет проведено шесть аукционов и один конкурс. Так, только в сентябре с молотка будут разыграны 32 лота.

- Предвижу скептические улыбки, поскольку на торги не всегда выставляются хорошие помещения, в портфеле торгов много подвалов. Но моя точка зрения такая: если ты начинающий предприниматель, начни с малого, посиди в цоколе, подзаработаешь – переберешься, - говорит глава комитета. – А что бы помочь начинающим, мы провели опыт, разбили большое помещение на несколько частей, чтобы осилить арендную плату.

Вице-мэр напомнил, что в городе действуют два механизма определения арендной платы: по математической методике расчета, утвержденной депутатами, и цене, назначаемой с торгов. Но вариант с торгами более выгоден муниципальным властям: стоимость аренды помещений выставляемых на открытый конкурс, взлетает моментально.

- Последний пример – две фирмы боролись за право занять 600 метров в Черниковке. Оценочная цена была 1,7 млн рублей, а на торгах поднялась до 9,5 млн. Это говорит о том, что коммерсанты готовы платить большие деньги, если помещения находятся в хорошем месте. Понятно, что они будут жаловаться, что, мол, аренда отразится на цене продуктов, но что-то я не видел, что там, где дешевая аренда, наблюдался спад цен на продукты.

По данным ведомства, средняя стоимость аренды по расчетным методикам выросла с 2009 года с 1250 до 1500 рублей в год за «квадрат». А аренда с торгов – с 5203 в 2009 году, до 6853 за метр в этом году. По словам чиновником, иногда аренда, отданная с торгов, доходит до 8 тысяч рублей за метр в год.

- Чем нам выгодны договора с торгов? Мы на пять лет вперед знаем, сколько будем получать с них. Например, в этом году мы уже продали аренду 116 объектов на 28 тысяч «квадратов», то есть это 102 млн рублей в год. Для коммерсантов это тоже выгодно, у них пять лет сумма аренды не меняется.

Так же, по словам г-на Сагитова разница в цене аренды муниципальных и частных помещений, достигает десятки раз. По его мнению, муниципальные метры настолько дешевле рыночных предложений, что есть необходимость поднять ставку.

- Ставку нужно поднимать, например, для коммерсантов, занимающихся бытовыми услугами, у них самая низкая цена, определенная расчетной методикой, и больше всех они занимаются субарендой, пользуясь своими льготами.

Однако поднять аренду в следующий раз КУМС сможет только в 2013 году, в этом «лимит» обращений в горсовет уже исчерпан. Вице-мэр ушел от ответа, насколько могут вырасти ставки, но многим показалось символичным слишком частое упоминание опыта арендной политики мэрии Екатеринбурга.

Дмитрий КОЛПАКОВ.