Цены на жилье в Уфе растут сумасшедшими темпами

Цены после отмены льготной ипотеки

Статистика сервисов объявлений по продаже недвижимости показывает, средняя цена квадратного метра повысилась на 5% процентов и составила 150 000 рублей. Рост предложений резко пошел вверх и увеличился за сентябрь 2024 года почти на 20%. Параллельно незначительное повышение жилья отмечено в Перми, Новосибирске и Казани.

Цены на квартиры в Уфе

Цены на двухкомнатные квартиры в столице республики взлетели аж на 17%, причина — сокращение предложений на рынке. Стоимость трехкомнатных увеличилась на 3,5%.

Многих интересует вопрос что происходит на рынке жилья и что ожидать дальше? Стоит ли решать вопросы с недвижимостью сейчас или перенести на период после Нового года?

Сделки по ипотеке на сентябрь 2024 года

Причиной этого эксперты агенства «Циан» называют завершение льготной ипотеки и ужесточение условий по различным программам. Это привело к тому, что на продажа первичного жилья в Москве и Санкт-Петербурге снизилась до 57% и 53%. Подобная ситуация была во время снижения максимальная сумма льготного кредита в июле–сентябре 2021 года и в апреле 2022 года, в то время ставки были выше 20%, а льготные программы не перезапустили. Зато последние два года показатель сделок по ипотеке оказался на высоком уровне — более 70% в Москве и 80% в Санкт-Петербурге. Такой высокий уровень спроса был вызван программами с нулевыми ставками, семейной ипотекой, а во втором квартале нынешнего года приближением завершения безадресного льготного кредитования.

Причем падение происходит не только на новостройках, падение наблюдается и на рынке вторичного жилья. После повышения ставок по ипотеке рынок вторички практически встал — значительно сократилось количество сделок. До первого июля люди приобретали новостройки, после — серьезное падение по всем фронтам и ситуация с каждым месяцем усугубляется.

Эксперт и руководитель Ипотечного бюро Камила Фазлыева прогнозирует ухудшение продаж в ноябре, и еще более сильное падение в декабре этого года. По их словам, рынок замрет и заморозится. Многочисленные комментарии об ожидании выдачи дополнительных лимитов по льготной ипотеке не корректны. Бюджет на 2024 уже сформирован и исчерпан, остатки распределены и закончатся в ближайшее время.

Большинство банков подняли сумму первоначального взноса до 50% даже если это семейная ипотека необходима сумма равная половине стоимости жилья наличными денежными средствами. Это страхует банки от невозврата, дефолта и других ипотечных рисков, и в то же время препятствует серым схемам застройщиков.

Как застройщики обманывают на ипотеке

Когда на рекламных баннерах пишут: «Дарим вам первоначальный взнос!» — на самом деле завышение стоимости объекта прикрывается отсутствием первоначального взноса. Это крайне рискованные схемы, потому что несут дополнительную двойную или даже тройную нагрузку на заемщика. Мало того что он переплачивает за квартиру, покупая ее по максимально высоким ценам, он еще и берет кредит по максимально большой ставке.

Люди сегодня очень осторожно относятся к покупке квартир, о чем и говорит статистика. Стараются держать деньги на вкладах. Сегодня не вторичка с первичкой конкурируют между собой, а покупка квартир конкурирует с вкладами. Сейчас вместо покупки недвижимости предпочитают пролонгацию вкладов.

Прогноз цен на жилье

По мнению эксперта Камилы Фазлыевой падения цен не предвидится — этому препятствуют инфляция, рост цен на строительные материалы, а также то, что слишком много участников рынка недвижимости выступают противниками понижения стоимости жилья. Это не в их интересах.

В первую очередь застройщики, которые говорят о росте себестоимости. В то же время крупнейший федеральный застройщик взял и сделал 25% скидки на все квартиры в готовых домах в Московской области, и у него их достаточно много.

И большее значение имеет банковская система, поскольку 70-80% покупались через ипотечное кредитование. Жилищные объекты находятся в залоге у банков, и соответственно банки никак незаинтересованны в том, чтобы залоговые объекты дешевели. Вся законодательная база устроена так, чтобы защитить банки.

Если необходимо срочно продать квартиру продавец значительно снижает цену и в этом случае находится покупатель, лишь таком случае можно сказать о снижении стоимости. Об этом не пишут в официальных СМИ, не учитывают в статистике. В то же время если посмотреть на рост цен на другие товары и услуги, то можно сказать, что они растут намного быстрее, чем на квартиры сейчас.

Как продать квартиру

Например, продаются 10 квартир стоимостью 10 млн. каждая, одна снизилась и продалась по цене 8 млн.рублей, но ее уже не учитывают в аналитике. Пришли новые объекты по 11 млн. рублей, но опять продалась лишь одна за 8 млн. рублей. Поэтому аналитические данные не отражают реальную ситуацию. Продаются дешевые, на рынке остаются дорогие. Их и учитывают. А применительно Уфы, современные квартиры в центре города около 120 кв. м. стоили 29 млн.рублей, сейчас снизились до 24 млн.

Наиболее востребованные способы покупки жилья

Ответить на этот вопрос мы попросили эксперта по недвижимости.

— Гегемония ипотечного кредитования на протяжении многих лет не давала развиваться другим инструментам приобретения недвижимости. Можно смело сказать, что сегодня нет востребованных способов покупки жилья. Осталась незначительная часть семейной ипотеки. Лимиты по сельской ипотеке закончились, в сентябре 2024 года их уже никто не будет выдавать. Остаются покупатели с наличными денежными средствами. Сколько у нас людей способных на покупку квартиры, — пояснила Камила Фазлыева, заместитель Председателя Общественного совета при Управлении Росреестра, автор и ведущая программ о недвижимости на радио и телевидении.

По мнению специалиста наиболее востребованным способом покупки сейчас, это схема обменов. Например, когда продаем двухкомнатную квартиру, и меняем ее на трехкомнатную с небольшой доплатой. И это не схема обмена один на один, это целая цепочка из 5-10 квартир, и если они собираются, то сделку возможно осуществить. Подобные схемы уже совершались в периоды кризисов. Это умеют делать только профессиональные, опытные риелторы. Но это не те объемы, которые способны оживить рынок.

Сельская ипотека 2025

Зампред комитета Госдумы по аграрным вопросам Юлия Оглоблина в начале октября заверила, что закрывать льготную программу не планируется, но её могут скорректировать. Оглоблина выразила надежду, что выдачу сельской ипотеки возобновят на изначальных условиях.

Главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова считает риски сокращения субсидирования по этой программе невысокими. В проекте бюджета на 2025 год предусмотрены расходы на субсидии по сельской ипотеке в размере 65 млрд рублей. Это небольшая сумма в сравнении с общими бюджетными расходами, к тому же программа играет важную роль в развитии сельских территорий.

Ипотечный стандарт ЦБ 2025

Центробанк вводит новый ипотечный стандарт в 2025 году. Он называется «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Это не закон, его соблюдение не обязательно, но рекомендовано. Цель стандарта — более подробное информирование заемщиков об условиях кредитования и возможных рисков. Содержит требования к банкам, заемщиком и застройщиком.

Единые условия для всех программ и банков. Договор ипотеки теперь будет заключаться сроком не более 30-ти лет. Возраст заемщика не старше 65 лет для мужчин и не старше 60 лет для женщин на период окончания ипотеки. Сумма ипотеки должна составлять не более 80% от стоимости жилья, либо заемщик может погасить сумму материнским капиталом или суммой от продажи другого жилья, т. е. банку нужно подтверждение платежеспособности покупателя. Первоначальный взнос только — за счет собственных средств заемщика. Это может быть материнский капитал, деньги от государства или работодателя. Ипотечные деньги должны лежать на эскроу-счетах. Все условия и риски по ипотечному договору быть ясны покупателю. Банк должен рассказать: о всех возможных бонусных программах, информацию о льготных государственных программах, например, сельская, семейная, IT-ипотеки. Рассказать о всех возможных способах урегулирования задолженности. Недопустимы никакие ухищрения при подписании договора — мелкий шрифт или другой цвет.

По словам экспертов по недвижимости новый стандарт снизит возможность получения ипотеки у отдельных заемщиков, но в то же время защитит от рисков и повысит степень прозрачности кредитования.

Вывод

Какими бы ни были меры по стимулированию сбыта, если к следующему году ключевая ставка ЦБ не снизится, то экономику страны ждет системный кризис по аналогии с 2008 и 2014 годами, предупреждают эксперты Единого рессурса застройщиков РФ. Ставки по ипотеке уже повторяют значения тех лет. И если все вернется «на круги своя», то населению будет уже не до новостроек, рухнут и продажи, и цены — последнее, впрочем, для оставшихся покупателей само по себе не так уж плохо.