Баня или апартаменты: в Уфе вспыхнул скандал из-за строительства 35-этажной гостиницы

В начале марта стало известно, что государственная экспертиза дала добро на строительство на улице Комсомольской гостиничного комплекса с подземной парковкой.

Несмотря на положительное заключение экспертов, проект может встретить сопротивление жителей Уфы. Чем недовольны граждане и как развивалась история строительства очередной высотки, разбирался корреспондент Mkset.ru.

Стометровка через суды

Впервые о том, что между домами ул. Комсомольская, 21 и ул. Комсомольская, 23 появится гостиница, горожане узнали в июле 2023 года. Тогда прокуратура города сообщила Татьяне Глазьевой, председателю совета многоквартирного дома по адресу ул. Комсомольская 21/1, что идут судебные разбирательства о выдаче разрешения на строительство.

Как сообщалось ранее, застройщиком гостиничного комплекса выступает ООО «Специализированный застройщик „Глобал Девелопмент“. Мы выяснили, что компания связана с другой строительной фирмой — ООО „Специализированный застройщик „Гранд Девелопмент“, известный возведением скандальной „свечки“ на улице Армавирской на юге Уфы, а также с ООО „Строительное управление №1“ Айдара Гуфранова.

В ситуацию с последним объектом был вынужден вмешаться Радий Хабиров, требовавший от городских властей «придумать процедуры», чтобы проект не был реализован. Дело в том, что идея возвести высотку среди частных домов не понравилась местным жителям, которые создали общественную организацию для предотвращения застройки.

Несмотря на недовольство граждан и требования Радия Хабирова, строительство жилого дома продолжилось.

К тому моменту, когда о возможной застройке на Комсомольской узнали граждане, вопрос о возведении гостиничного комплекса на двух участков площадью 2 370 кв метров стоял на повестке уже почти год. В сентябре 2022 года ООО «Специализированный застройщик „Глобал Девелопмент“ подал в уфимскую мэрию заявление на выдачу разрешения для строительства гостиничного комплекса с подземной парковкой, расположенной на земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010618:315 и 02:55:010618:294.

Однако городские власти отказалась выдавать разрешение, мотивируя это несоответствием проектной документации требованиям к строительству, градостроительному и земельному законодательству. Администрация имела претензии к высоте здания, которая, по проектной документации, составляла 102,52 метра. В части 2 статьи 48.1. Градостроительного кодекса Российской Федерации такие сооружения называются «уникальными».

— К уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик: 1) высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок — более чем 250 метров. — Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Данное обстоятельство означает, что выдача разрешения специализированному застройщику «Глобал Девелопмент» была бы незаконной без государственной экспертизы проекта. Кроме того, мэрия заявила, что не вправе выдавать разрешения без проектов планировки и межевания территории.

На сторону застройщика встала Федеральная антимонопольная служба, посчитавшая незаконными действия администрации Уфы. Однако администрация подала иск на решение ФАС в Арбитражный суд Москвы. В первой инстанции мэрия доказала, что законно не выдала разрешение на строительство. Впрочем, через некоторое время мэрия отказалась от исковых требований по отмене предписаний ФАС.

Баню не закрывать (но и не открывать)

Согласно публичной кадастровой карте, строительство гостиничного комплекса планируется на месте бани «Чайка». Ранее она входила в состав имущественного комплекса Муниципального унитарного предприятия «Банно-прачечный комбинат ЛАДА-плюс», основанного в 2003 году, а ликвидированного в 2022 году. Предприятием владел Комитет по управлению муниципальной собственностью города Уфы. Правопреемником МУП «БПК „ЛАДА-плюс“» стал муниципальный оздоровительный комплекс «Сипайловский».

В 2019 году баня перестала работать — содержание котельной называлось убыточным. Через некоторое время выяснилось, что у владельцев нет средств для отопления бани, поэтому сооружение было возвращено на баланс городской администрации.

В начале 2020 года мэрия включила баню на Комсомольской в список объектов, подлежащих приватизации. По условиям приватизации, в течение года с момента перехода в частные руки баня должна была использоваться по целевому значению — то есть, в качестве бани. В ноябре того же года по результатам аукциона здание перешло в собственность Елены Тулегановой. Госпожа Тулеганова является совладельцем ряда фирм, аффилированных со «Строительным управлением №1» (СУ-1). Примерно через два года она станет владелицей ООО «Специализированный застройщик „Глобал девелопмент“» — фирмы, которая будет претендовать на застройку вместо бани. В ноябре 2022 года два земельных участка — бани и котельной — перешли в собственность этой компании.

Но приватизации объектов и их сносу сопротивляются жители соседних домов. В августе 2020 года активисты смогли добиться встречи с Радием Хабировым, во время которой попросили помочь сохранить баню. Обратившись к мэру Ульфату Мустафину, глава региона потребовал сохранения бани, так как иначе после приватизации её место займут офисные помещения. Ульфат Мустафин и тогдашний глава администрации Советского района Рустем Рахматуллин (ныне — директор Управления жилищного хозяйства) в ответ пообещали, что деятельность бани после приватизации не прекратится. Однако с 2019 года её двери ни разу не открылись для посетителей.

Без парков и скверов, зато с подземным озером

Местные жители предчувствовали, что дело идёт к «уплотнению» территорий и к соседству со «свечкой», возвышающейся над соседними домами. В декабре 2023 года Татьяна Глазьева, председатель совета МКД ул. Комсомольская, 21/1, написала обращение в приёмную председателя Следственного комитета России Александра Бастрыкина. Причиной обращения стала неопределённость, нависшая над двором и прилегающей территорией.

Дело в том, что кроме бани и котельной в ближайшее время «реновации» могут подвергнуться территории на улице Электрификации — двухэтажные жилые дома, признанные аварийными. Горожане считают, что после их сноса вместо аварийных домов может появиться жилой комплекс.

— В нашем районе нет парка и сквера. Люди собирали подписи и писали обращения во все инстанции [для] организации парка или сквера на месте расселенных домов.

Мэрия рассказала редакции Mkset.ru, что два двухэтажных дома — ул. Электрификации, 54/7 и Электрификации, 54/9 — признаны непригодными для проживания и включены в программы расселения. Действующих планировочных документов на территории в настоящее время нет, однако власти собираются включить их в проекты комплексного развития территорий. Что касается участков под строительство гостиничного комплекса, в администрации нам ответили, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010618:315, 02:55:010618:294 не входят в границы комплексного развития.

В ноябре 2023 года жители домов на территории, ограниченной улицами Электрификации, Комсомольской, Города Галле, проспектом Октября, написали обращение к Радию Хабирову с просьбой помочь в обустройстве сквера с детской и спортивной площадками. В тексте авторы указали, что территория «в основном состоит из жилых домов точечной застройки, без дворов и детских площадок», а ближайшие парки — им. И. Якутова и им. М. Гафури — находятся далеко. Горожане также попросили Радия Хабирова остановить точечную застройку в квартале, ограниченном улицами Электрификации, Комсомольской и Города Галле.

Беспокойство граждан вызывают и возможные последствия, связанные со сложными геологическими условиями территории. В распоряжении редакции имеется сообщение кандидата геолого-минералогических наук Анатолия Травкина. В 1999 году, будучи Главным специалистом по инженерной геологии Главархитектуры Уфы, Анатолий Травкин представил доклад, в котором связал случаи «сотрясения» зданий на улице Комсомольской с несколькими факторами. Кроме тектонической природы, таковыми учёный назвал развитие опасных геологических процессов (карстовых, оползневых, суффозионных), резкое увеличение плотности застройки Уфимского полуострова, повышение этажности зданий и сооружений, использование участков с насыпными грунтами, водонасыщение грунтов за счёт подтопления территорий и появление под городом сети искусственных полостей.

Доклад А. И. Травкина активисты, борющиеся с застройкой, используют для доказательства того, что строительство высоток угрожает безопасности имеющихся строений. Так, в редакцию Mkset.ru поступило сообщение о том, что трещины появились в доме ул. Комсомольская, 10. Жильцы связывают их со строительством поблизости жилого комплекса. Кроме того, жильцы дома ул. Комсомольская, 21/1 утверждают, что их дом находится на «бетонной подушке» над карстовым озером, что может стать причиной крупных аварий.

На вопросы о будущем территории на Комсомольской ответил активист Альберт Рахматуллин (лидер движения «СтопБашРТС»), помогающий местным жителям.

— Наверное, баня не в том состоянии, чтобы её восстанавливать. Четыре года назад требовалось 8 млн рублей на её восстановление, но тогда, насколько мне известно, появился инвестор, которому было интересно вложиться в объект и сохранить баню как таковую. Но тогда городская администрация, предполагаю, отказала инвестору.

Главная задача неравнодушных граждан, продолжил Альберт, на сегодняшний день состоит в том, чтобы не допустить строительства гостиницы. По его словам, жители просят у городских властей строительство социального объекта в 3-4 этажа на месте бани — детского сада, школы, поликлиники. Это потребует значительно меньшей нагрузки на социальную инфраструктуру и коммуникации, которые имеют тенденцию приходить в негодность.

Кстати, Mkset.ru рассказывал о коммунальной аварии, произошедшей прошлым летом возле дома ул. Комсомольская, 21/1. Тогда дом на несколько дней остался без воды из-за прорыва трубопровода.

По словам Альберта Рахматуллина, на 27 марта назначена встреча активистов (в числе которых — сам лидер движения «СтопБашРТС», блогер Николай Бажин и жители домов) с чиновниками. На встрече граждане собираются выдвинуть требования и будут требовать озвучивания имён сотрудников администрации, которые согласились на снос бани и строительство гостиницы.

Доминирующие апартаменты

В конце прошлого года застройщик смог уладить все формальности и получил разрешение на строительство гостиничного комплекса, а также положительные заключения экспертиз проектной документации. В конце февраля проект гостиничного комплекса получил положительную оценку государственной экспертизы.

По данным единого информационного центра жилищного строительства «Дом.рф», сооружение будет представлять собой 35-этажное строение (один из этажей — подземный) из кирпича, керамического камня, блока и других материалов высотой от 94,4 до 97,3 метров. Внутри здания планируется обустроить 832 апартаментов и 2 коммерческих помещения. Предполагается, что обеспеченность в парковочных местах будет реализована подземным паркингом в 52 машиноместа. Также указано, что здание должно быть построено до 2030 года.

Стоимость работ — 2 млрд рублей. Генеральным подрядчиком объекта выступает ООО «Строительная компания „Мегаполис“».

Корреспондент Mkset.ru пытался связаться с застройщиком, однако сделать это не удалось. А в сервисах проверки контрагентов отсутствуют контакты руководства ООО «СЗ „Глобал девелопмент“.