Многолетняя тяжба: в Уфе продолжается очередной виток судов вокруг ТСК «Лопатино»

Торговый комплекс «Лопатино», который располагается в Черниковке на ул. Вологодской, построил предприниматель Рамиль Мансурович Губайдуллин. В суде он называл этот ТСК делом своей жизни, поскольку посвятил ему примерно четверть века. В 2005 году, будучи индивидуальным предпринимателем, он участвовал в аукционе и выкупил два разрушающихся двухэтажных здания вместе с земельными участками бывшей базы «Мебельхозторга». Он же организовал на выкупленной территории строительство торгово-сервисного комплекса, оно было окончено в 2010 году, и после получения всех необходимых документов введено в эксплуатацию.

Позднее, в 2013 году, Рамиль Губайдуллин подарил своему родному брату Даилю по ½ доли ТСК и расположенной рядом мастерской. Даиль Мансурович отказался нести расходы на содержание ТСК, при этом активно стал требовать деления прибыли в судебном порядке. С тех пор отношения между братьями испортились и перешли в состояние войны. Даиль Губайдуллин, организовав деление торгового комплекса, выделил лично себе, демонтировав венткамеру, грузовые лифты и электрощитовую, поставил вертикальную гипсокартонную стену, буквально разрезав здание пополам, исключив доступ к местам общего пользования. Из-за этих изменений половина комплекса, принадлежащая Рамилю Губайдуллину, оказалась отрезана от жизненно важных коммуникаций (отопление, освещение, пожаротушение, водоснабжение) и части аварийных выходов. В результате управляющая компания была вынуждена приобрести новое оборудование, дополнительную щитовую, проложить новые коммуникации и обеспечить условия безопасности в новых условиях.

По словам местных жителей, эти изменения комфорту покупателей и продавцов не способствовали, скорее — наоборот. Многочисленные попытки Рамиля Губайдуллина, в том числе и судебные, отменить разделение здания перегородкой остались безуспешными. Так, в частности, он подал иск об отмене договора дарения, аргументируя свою позицию тем, что действия брата и его команды создали угрозу безопасности несущих конструкций, а также реальную опасность для жизни и здоровья арендаторов и посетителей. В частности, Даиль Губайдуллин разместил на цокольном этаже газовую котельную, хотя это в силу прямого указания закона запрещено. Тем не менее суд оставался на стороне Даиля Губайдуллина, а сама ситуация вокруг ТСК «Лопатино» приобрела скандальный оттенок и попала в СМИ.

Новый способ регистрации права собственности на самовольные строения.

Наконец, в 2023 году Орджоникидзевский районный суд Уфы решил разобраться в многолетнем споре и вынес решение, которым признал право собственности Даиля Губайдуллина на ½ доли мастерской отсутствующим и обязал Управление Росреестра по РБ снять с кадастрового учета и произвести регистрацию прекращения прав общей долевой собственности.

Спор заиграл новыми красками.

16 января 2024 года в судебном заседании Верховного суда Республики Башкортостан представители Даиля Губайдуллина, апеллируя, настаивали на том, что здание мастерской на момент дарения (2013 год) уже было реконструировано, то есть претерпело существенные изменения. Кроме того, не было привлечено третье лицо, имущество которого граничит со зданием, которое было исследовано судебным экспертом. При этом Ринат Губайдуллин по данному делу является ненадлежащим истцом, поскольку решением Орджоникидзевского районного суда 2017 года сделка в отношении ½ доли мастерской и ½ доли земельного участка была признана недействительной как совершенная в отношении самовольного строения. Факт пересечения границ земельных участков границами существующих строений был установлен в судах апелляционной и кассационной инстанций. Истец, по мнению представителей Даиля Губайдуллина, воспользовался отсутствием вступившего в законную силу судебного решения о реестровой ошибке и подал иск, что является злоупотреблением.

Сторона истца, возражая на апелляционную жалобу, заявила, что рассматриваемые судом отношения регулируются ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Сам договор дарения от февраля 2013 года на ½ доли мастерской и ½ доли земельного участка Даилю Губайдуллину является ничтожным, поскольку на тот момент такого строения попросту не существовало. Единственным доказательством наличия зарегистрированных прав является запись в Едином государственном реестре недвижимости, который является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях. Выпиской из ЕГРН установлено, что собственниками уничтоженного здания являются Ринат Губайдуллин (½ доли) и Даиль Губайдуллин (½ доли). Сторона истца считает, что нет оснований не доверять данной выписке.

Также сторона истца подчеркивает, что в материалах дела имеются ответы Управления Росреестра РБ. В них не только истцу, но и представителю ответчика указывалось на обязательность сохранения актуальных записей в ЕГРН и необходимость совместного обращения по снятию с кадастрового учета и регистрации прекращения прав общедолевой собственности на уничтоженное здание с кадастровым номером 171. Постановка от 24 октября 2013 года по заявлению Даиля Губайдуллина и присвоение зданию кадастрового номера 02:55:030208:171 по аннулированному техническому паспорту 2005 года является ошибкой, а запись о нем — неактуальной.

Кроме того, сторона истца приводит следующий факт. В 2017 году ответчик, оспаривая очередные сделки, утверждал, что нежилое здание лит. Б по техническому паспорту 2011 года является самовольным — к этому выводу пришел и суд, удовлетворив иск. Отсутствие зарегистрированных прав на самовольное строение подтверждается выпиской из ЕГРН. Тем не менее в настоящее время ответчик утверждает, что право собственности на самовольное здание возникло у него вследствие сделки, т. е. перехода прав собственности от Рамиля Губайдуллина. «Как можно передать то, чем ты не обладаешь?» — комментирует сторона истца, при этом добавляя, что, по мнению ответчика, на земельном участке, указанном в выписке ЕГРН, здание просто не может находиться, истец не лишен права отказаться от собственности на здание, которого нет.

Представительница третьего лица отметила, что экспертиза установила, что здания нет, а право должно быть прекращено. В 2017 году судом вынесено неисполнимое решение, поскольку полномочиями на аннулирование записи в ЕГРН Росреестра Ринат Губайдуллин не обладает. Единственно возможным способом исполнить это решение является признание права собственности на здание 171 и земельный участок отсутствующими. Также она прокомментировала позицию ответчика, уточнив, что когда ответчику нужно признать договор дарения недействительным, он утверждает что здание 171 — самовольное и дарение в отношении такого здания законом запрещено. Но попав в ловушку, которую сам ответчик расставил прежде, он меняет свою позицию, утверждая, что у него право собственности на самовольное строение возникло и зарегистрировано, и есть реестровая ошибка, ничем это не подтверждая. Также представительница третьего лица подчеркнула, что Диана Губайдуллина, дочь Даиля Губайдуллина, участвуя в заседании Шестого кассационного суда общей юрисдикции, подтвердила отсутствие здания под кадастровым номером 171, точнее — факт его сноса:

— То есть, с одной стороны, в 2015, 2017, 2021 году сторона ответчика признала отсутствие здания, в 2023–2024 годах она утверждает обратное — что здание это существует.

Судебное заседание было отложено в связи с необходимостью перехода к рассмотрению по правилам первой инстанции, суд апелляционной инстанции будет рассматривать все дело сначала. Также суд решил привлечь к делу в качестве третьего лица собственника земельного участка, с которым граничит участок, фигурирующий в споре. Следующее судебное заседание запланировано на 1 февраля.