Рассказываем, как суд запретил строить многоэтажки на берегу озера Кашкадан в Уфе

Застройщик пытался оспорить законность претензий надзорного органа в суде. По итогам долгих разбирательств мэрии Уфы пришлось отменить документ.

«Отменить постановление администрации … от 04.02.2020 г. № 135 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Сипайловской, Самаркандской, Косогорной, проектной улицей, улицами Маршала Жукова и Озерной в Октябрьском районе», — говорится в постановлении.

ТРЦ превращается… в многоэтажку

В отмененном постановлении предусматривалось строительство многоэтажного дома с паркингом на берегу озера Кашкадан. Еще в феврале 2015 года мэрия отдала в аренду участок площадью 2,6 га компании «Телекоминвест». Застройщик возводил на этой территории вдоль улицы Жукова торгово-развлекательный комплекс, который был в его собственности с 2013 года. Договор заключался для завершения строительства объекта. Площадь участка составляла 2,6 га. Достроить объект нужно в октябре 2019 года, но этого не произошло.

В 2017 году территория, ограниченная улицами Сипайловской, Самаркандской, Косогорной, проектируемой улицей, улицами Маршала Жукова и Озерной в Октябрьском районе Уфы, ориентировочной площадью 86,3 га вошла в перечень территорий, подлежащих комплексному и устойчивому развитию. Компания «Телекоминвест» в октябре 2019 предложила мэрии заключить новый договор (уже на комплексное развитие территории), утвердить новый проект планировки и проект межевания части этой огромной территории площадью 4,7 га.

Планы застройщика изменились: теперь он рассчитывал возвести на участке шести-15 этажный многосекционный жилой дом со встроенными помещениями общим жилым фондом 60 тысяч кв. м., а также подземный паркинг. В 2020 году такой проект утвердили, при этом были созданы участки площадью 2,5 га с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» и площадью 573 кв. м. с видом разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование». По просьбе застройщика территориальную зону земельных участков изменили с общественно-деловой на жилую. В застройщиком заключили договор аренды участков без проведения конкурсных процедур. Позже в соглашения внесли изменения, арендатором стало общество «Кашкадан».

В конце 2020 года прокурор Уфы по результатам проверки соблюдения земельного и градостроительного законодательства вынес мэрии представление об устранении обнаруженных нарушений. Также ставился вопрос о привлечении виновных лиц к дисциплинарной ответственности.

Претензии к мэрии появились и у антимонопольного ведомства. В региональном управлении ФАС в то же время вынесли предупреждение городским властям о прекращении действий, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства. В надзорном ведомстве требовали отменить постановление об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, уведомить застройщика о том, что договор развития территории и договоры аренды земли являются ничтожными, а также вернуть участки, предоставленные для строительства детского сада и высотки, объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. Там отмечали, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с «для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса» на «многоэтажная жилая застройка» было незаконным.

Суды

Застройщик пытался обжаловать в арбитраже вынесенные прокуратурой и ФАС акты. В свою очередь прокуратура также подала иск к управлению земельных и имущественных отношений мэрии и компании, требуя отменить решение о строительстве высотки и вернуть спорные участки городу. Дела были объединены для рассмотрения одним судьей.

В 2021 году Арбитражный суд Башкирии удовлетворил требования компании, апелляционная инстанция оставила это решение без изменения. Однако в кассации решение не устояло, вынесенные вердикты суд отменил и направил дело на новое рассмотрение.

В 2022 году Арбитражный суд Башкирии вновь удовлетворил требования застройщика, апелляционная инстанция с решением согласилась. Прокуратура в очередной раз его обжаловала. В итоге, когда жалобы на решения Арбитражный суд Уральского округа частично удовлетворил требования прокуратуры.

В кассационной инстанции отметили, что «осуществление строительства на территории, которая не занимает даже одного квартала, не отвечает нормам о комплексном развитии территории, соответственно оснований считать, что оспариваемый прокурором договор аренды заключен в целях комплексного развития территории, отсутствуют». Также в решении отмечается, что новый договор аренды земель заключался не для завершения начатого строительства, «а с целью осуществления нового строительства иного объекта (многосекционный многоэтажный жилой дом) в обход установленной законом процедуры, без торгов, под видом комплексного развития территории».

Планировочная документация, разработанная «ТелекомИнвестом» и утвержденная мэрией, противоречит генплану Уфы, а изменение под строительство высотки вида разрешенного использования земельного участка носит незаконный характер, заключил суд.

Суд признал недействительным договор аренды участка площадью 2,5 га, заключенный мэрией и компанией «ТелекомИнвест», а также дополнительное соглашение к нему. Однако не нашел оснований требовать возвратить участок, на котором расположен недостроенный объект.

ООО «Кашкадан» зарегистрировано в Уфе в январе 2020 года. Компания принадлежит Фариде Рахимовой и Гуляйше Шайхиевой. 2021 год предприятие завершило с убытком на 616 тыс. рублей. У организации есть «дочка» — ООО Специализированный застройщик «Кашкадан», которое получило за 2021 год 2 тыс. рублей прибыли.