Коэффициент риска: что будет с "ипотекой от застройщика"

Напомним, как развивались события: сначала, в декабре прошлого года Центробанк устанавливал надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам на новые квартиры, когда первоначальный взнос не превышал 10%. Как поясняли в пресс-службе Центробанка РФ, в связи с риском их невозврата эта мера должна была помочь ограничить их выдачу. Далее, в марте текущего года, с целью поддержки банков и строителей жилья Центробанк изменил стратегию и решил отменить все надбавки по кредитам на квартиры в новостройках, сохранив «ограничительную» надбавку по кредитам с низким первым взносом при покупке жилья на вторичном рынке.

При этом стоит отметить, что во втором квартале 2022 года кредитов на новостройки с маленьким взносом практически не было (0,3% кредитов против 2,6% в первом квартале). Однако в последние месяцы ситуация переменилась — застройщики опять стали продвигать ипотеку без первого взноса, в том числе в рассрочку. Риски тут очевидны, ведь в случае роста доли таких кредитов кредитные портфели банков будут более уязвимы в нестабильной ситуации. Примером тому может послужить ситуация 2008 года во время знаменитого ипотечного кризиса в США, который спровоцировал всемирный экономический кризис. «Российская газета» проанализировала ситуацию вместе с экспертами.

Руководитель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов, в частности, отметил, что кредиты без первоначального взноса популярны среди людей, не имеющих накоплений и живущих «от зарплаты до зарплаты». ОН привел в пример опыт других стран, где получить ипотеку без 20-процентного первого взноса нереально. Поэтому сдерживающие меры Центробанка, по мнению эксперта обоснованы, и они наверняка повлекут за собой пересмотр банками своей ипотечной политики. А в будущем эти предосторожности, которые наверняка не встретят одобрения у многих покупателей жилья, приведут к снижению долговой нагрузки на население.

Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, подчеркивает, что и для банков кредиты с первоначальным взносом менее 10% являются более рискованными, поэтому кредитные учреждения подстраховываются от невозврата кредитов с помощью более высокой ставки. Что же касается застройщиков, то для них такие сомнительные ипотечные программы зачастую являются, прежде всего, инструментом привлечения внимания к себе, и в дальнейшем, при заключении договоров с покупателями, их могут переориентировать на другие программы.

Известно, что Центробанк намерен также разобраться с кредитами, имеющими околонулевую ставку, которые рекламируются, как ипотека от застройщика, а на деле предполагают продажу жилья по завышенным ценам, компенсирующим убытки продавца, который в этом случае делится разовой компенсацией с банком. Как отметила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, подобный обман покупателей будет пресекаться. Но у экспертов есть сомнения на этот счет.

Член Генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача» (Тверская область) Владимир Прохоров считает, что ограничивать или запрещать «околонулевые» кредиты ЦБ не будет за исключением случаев, когда жилье реализуется по льготным программам (семейная, сельская ипотеки и т. п.). Центробанк, по его мнению, обяжет застройщиков раскрыть истинные условия кредитов и риски перед покупателями. Но как это проконтролировать?

Субсидирование 1% ипотечной ставки в рамках коллаборации с банками обходится застройщику в 2-3% от стоимости квартиры, рассказал руководитель аналитического центра «ПроГород» (входит в Группу ВЭБ.РФ) Максим Тутуков. По его словам, если квартира стоит 10 млн рублей, по классической схеме ипотеки под 7% годовых первоначальный взнос составит 1,5 млн рублей, и покупатель будет выплачивать 56 тысяч рублей в месяц в течение 30 лет. В случае же коллаборации с банком и снижения ставки до 0,1% стоимость квартиры возрастает с 10 до 12,5 млн рублей, однако ежемесячный платеж сокращается почти в два раза.

Рифат Рузилевич Гарипов добавил, что, по его мнению, для здоровой конкуренции банкам нужны различные предложения, чтобы клиенты могли подобрать наиболее приемлемую для себя модель кредитов. Тем более что риски для заемщиков больше всего представляет непосредственно общая экономическая ситуация, от которой зависят их доходы, а также наличие финансовой грамотности.

Проектная декларация представлена на сайте Наш.дом.рф