Эскроу в квадрате: плюсы и минусы проектного финансирования

В России сегодня, по данным ДОМ.РФ, при помощи эскроу-счетов финансируется уже 82,7% строительства жилья. И Банк России сообщает, что за три минувших года, в течение которых в стране реализуется проектное финансирование, пока не возникало проблем и не понадобилось возвращать средства дольщикам из-за того, что тот или иной застройщик обанкротился.

По данным Центробанка, к началу апреля текущего года в России было открыто свыше 734 тысяч эскроу-счетов, на них находились 3,7 трлн рублей, сообщает ЦБ. При этом оказались раскрыты более 398 тысяч раскрытых счетов, с которых застройщикам уже ушло 1,45 трлн рублей. Напомним, что, учитывая принципы проектного финансирования, девелоперы смогут получить эти деньги только после завершения строительства.

Эксперты неоднократно отмечали, что банки вполне строго следят за положением дел. На практике это означает, что при малейшем подозрении на ненадежность застройщика, ему не выдадут кредит.

Сами строители уже не раз подчеркивали: проектное финансирование удобнее прежней схемы, потому что они получают из банка средства на строительство по графику, не реагируя на возможное падение спроса на жилье.

В то же время наметилась тенденция, когда строительные компании (как правило, из нестоличных регионов) получают от банков отказы в кредитовании, поскольку планируемая ими прибыль может быть по банковским меркам невысока. Чтобы разрулить эту ситуацию, в 2021 году заработала программа субсидирования кредитов для низкомаржинальных застройщиков.

Нынешней весной правительство принято дополнительные меры для поддержки строительной отрасли — в частности, появилось субсидирование процентной ставки застройщиков до 15%.

Вице-премьер Марат Хуснуллин отметил в итоге, что по итогам апреля этого года в стране было введено даже больше жилья, чем год назад — на 58%. Речь идет о 37,6 млн кв.метров.

Свое мнение по этому поводу высказал эксперт «Российской газеты» руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при минстрое Рифат Рузилевич Гарипов.

— По итогам первого квартала 2022 года объем средств на эскроу-счетах увеличился на 15-20% в сопоставлении с показателями за тот же период 2021 года. Строители отмечают, насколько важны для них меры господдержки, в сочетании со снижением ставок они дают высокий процент сдачи объектов. В то же время девелоперы постоянно интересуются поэтапным раскрытием эскроу-счетов. Центробанк и правительство пока не прислушались к ним, поскольку такая мера может негативно отразиться на доверии покупателей к проектному финансированию.

И все-таки система проектного финансирования нуждается в донастройке, таково мнение вице-президента Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимира Кузнецова.

Некоторые коммерсанты исхитряются продавать квартиры дважды — сначала по низкой цене аффилированному лицу, которое позднее реализует их уже по рыночным ценам. Но если вдруг возникнут проблемы, покупателю вернут только первоначальную стоимость жилья. Чтобы этого не случилось, Национальный совет финансовых рынков подготовил законопроект о приостановлении продаж у девелопера, реализующего немалую часть квартир по заниженным ценам.