Ипотечное кредитование: кабала или шанс?

На помощь приходит ипотека, но это долгосрочный кредит, по которому практически невозможно предусмотреть все риски.

Например, увольнение с работы, болезнь или даже смерть заемщика, что может лечь тяжким бременем на всю семью.

Что делать, если платить стало невмоготу? Куда идти и кого просить о помощи?

Ипотека растёт

350 миллиардов рублей - объем выданных за два месяца 2018 года ипотечных кредитов, как сообщило агентство ДОМ.РФ (ранее - АИЖК). В феврале ипотечный рынок поставил рекорд - было выдано более 100 тысяч кредитов на сумму 200 миллиардов рублей, что вдвое больше, чем в феврале 2017 года. С одной стороны, это следствие упавших ставок по ипотеке. По кредитам на новостройки ставка в январе 2018 года составила 9,61 процента (на 1,75 процентных пункта меньше, чем в январе 2017 года), а по кредитам на готовое жилье (вторичный рынок) - 9,97 (на 2,19 процентных пункта меньше). Таких темпов снижения ставок не наблюдалось в последние 14 лет.

В Башкортостане средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам снизилась на начало года до 10,6 процентов. Год назад этот показатель равнялся 12,7 процента, сообщили в пресс-службе Отделения Нацбанка по Башкортостану. За январь-декабрь прошлого года в республике выдано в общей сложности 38 888 ипотечных кредитов на общую сумму 60 654,80 млн рублей. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам к 1 января 2018 года составила в Башкортостане 140 104,10 млн рублей. Сумма просроченной задолженности, по сравнению с январем прошлого года, снизилась до 1 241,70 млн рублей. Средний срок кредитования по ипотечным кредитам в регионе составил к началу текущего года 176,3 месяца против 172,5 месяца по состоянию на 1 января 2017 года.

Как поясняют в пресс-службе ЦБ, ставки по долгосрочным кредитам населению становятся более благоприятными благодаря низкой инфляции и уменьшению ключевой ставки Банка России. Большую роль в этом также сыграл высокий уровень конкуренции на рынке банковских услуг.

В то же время в республике и в регионах в целом подешевевшая ипотека к увеличению спроса не привела из-за низких доходов населения. Более того, просрочки по платежам и невозможность выплачивать займ остаются наболевшим вопросом.

Поговорите со своим банком

По информации ЦБ, сегодня в банках наблюдается повышенный спрос на рефинансирование существующей кредитной задолженности. У заемщиков есть хорошие шансы снизить текущие процентные платежи по кредиту и уменьшить тем самым долговую нагрузку. Для банков программы рефинансирования также выгодны. Ведь всем интересны положительные кредитные истории.

Не тяните до последнего, дожидаясь судебных приставов. При первых сложностях обращайтесь в банк и ищите выход совместными усилиями.

О том, как снизить долговую нагрузку, мы спросили у руководителя группы ипотечного кредитования одного из уфимских банков. По мнению Марины Султановой, самое важное здесь - понять, насколько хочет сам клиент сохранить квартиру.

«Нужно осознать, что банку невыгодно заниматься отъемом квартиры, это и временные, и финансовые затраты, - говорит Марина Султанова. - Что можно посоветовать в случае, если ипотеку платить стало невозможно? Если заемщик решил, что не будет сохранять недвижимость, то нужно выйти на сделку до просрочки платежа, то есть на продажу с минимальными финансовыми последствиями. Но в основном наши клиенты хотят сохранить квартиру, взятую в ипотеку. Если трудности по выплате носят временный характер, то, обратившись в банк, можно обсудить варианты. Зачастую люди даже о них не знают, а боятся пойти в банк, прячутся.

Есть реструктуризация по кредиту, кредитные каникулы, и чем быстрее клиент обратится в банк, тем быстрее ему могут заморозить пени, и он сохранит хорошую кредитную историю. Можно увеличить срок платежа, можно оставить временно выплату только процентов, без «тела» займа. Важно понимать, что если клиент выходит на просрочку, это не выгодно ни ему, ни банку.

В 2007 году мы проходили страшный ипотечный кризис, и тогда многие вышли из займов благодаря поддержке государства – все реально, все платежи были уменьшены до приемлемого уровня.

Желающие взять квартиру в ипотеку должны изначально оценивать свои силы и риски. Банк может подсказать варианты, безвыходных ситуаций не бывает. Можно пойти в агентства недвижимости, которые работают с банками, мы знаем их как надежных партнеров много лет. Они подберут приемлемые варианты, клиентов, которые могут взять на себя ваш кредит, в случае, если вы решили реализовать имущество».

Жительница Уфы Лилия Клюковская – опытный заемщик, она берет ипотеку уже в третий раз:

«Могу сказать, что теперь стало проще, чем 13 лет назад, когда я брала займ впервые. Ставка в моем банке - 9,5%, застройщики предлагают различные варианты приобретения с минимальными взносами. В среднем люди, которые берут ипотеку на 15 лет, гасят ее за 7.

Могу сказать по своему опыту, что раньше, когда я брала ипотеку, то оставляла себе финансовый запас на 6 месяцев в случае непредвиденной ситуации, потери работы и трудоспособности, например. Сейчас я оплатила взнос с расчетом на 10 месяцев спокойной жизни, если я вдруг не смогу выплачивать банку проценты. Не нужно выгружать всю финансовую подушку в первый взнос, не торопитесь».

Удалось выстроить диалог с банком и Ильнуру Бикбулатову:

«В прошлом году я столкнулся со сложностями при выплате ипотеки и обратился в другой банк для реструктуризации долга. Вместо 12,75%, которые я выплачивал, здесь мне предложили 9,3%. В банке пошли навстречу, и теперь моя ноша не так тянет».

Что делать, если банк не идет навстречу?

В этом случае приходится брать новые займы в другом банке или же продавать квартиру. И то, и другое лучше всего сделать на этапе, когда еще нет просроченной задолженности.

Стоит быть очень осторожными с новыми займами, особенно в неподнадзорных Банку России организациях, под видом которых на рынке часто фигурируют мошенники. Предлагая рефинансировать ваши кредиты, они запрашивают взнос или уплату иных «пошлин». И тут есть риск, что с деньгами вы расстанетесь, а долги вырастут. Размеры процентов, прописанные мелким шрифтом, могут достигать 500-100% за год. О таких махинациях предостерег население руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута.

- Как правило, пытаясь обмануть банк, горе-заемщики только ухудшают свое и без того бедственное положение, - сказал Мамута интернет-ресурсу rostovgazeta. По его словам, пользуясь безысходным положением заемщиков, мошенники обещают законным способом избавить человека от долгов, на деле же только сильнее закапывают наивного заемщика в долговую яму, скрываясь с его, возможно, последними деньгами.

Сейчас некоторыми юридическими компаниями активно продвигается реклама банкротства физических лиц. Но нужно понимать, что эта крайняя мера. Ипотечную квартиру в любом случае сохранить не удастся – она уйдет на торги. Что касается невыплаты обычного кредита, то и здесь есть свои подводные камни, о которых мы спросили у арбитражного управляющего.

Юрий Набиуллин, арбитражный управляющий, член Ассоциации СРО АУ «Южный Урал», прокомментировал ситуацию:

«Надо понимать, что при банкротстве физического лица ипотечное имущество в любом случае будет взыскано. А если речь об обычном кредите, и задолженность по нему превышает полмиллиона рублей, то должник может обратиться с заявлением о банкротстве. Это не самый дешевый процесс, при подаче заявления выплачивается 25 тысяч рублей – как законодательно прописанное вознаграждение арбитражному управляющему, которое тот получает в конце процедуры, вместе с процентом от суммы погашенного долга. Но для этого нужно собрать достаточно большой пакет документов, написать сложное заявление, и должники, как правило, обращаются за помощью в юридические компании.

В целом процедура может обойтись от 100 до 200 тысяч рублей, и на банкротство идут люди, которые понимают, что у них нет имущества, которое можно забрать (например, остается только единственное жилье). Плюс нужно понимать последствия такого шага – невозможность в последующем занимать руководящие позиции, три года регистрировать предприятие, репутационные риски из-за публичности процедур банкротства».

Вместо того, чтобы искать пути, как избавиться от долгов, попробуйте обратиться в банк и легально снизить процент по кредиту. Чтобы воспользоваться этой услугой, заемщику необходимо подать заявление в банк, собрать пакет документов на себя, на квартиру, в том числе заказав новую оценку недвижимости. Стоимость такой услуги составляет в среднем около 10 тысяч рублей, на переоформление может уйти один-два месяца.

Культура платежеспособности

Размер средневзвешенной ставки ипотечного кредитования сегодня снизился - от 8 до 10 процентов. Есть немало государственных программ, материнский капитал, то есть ипотеку платить стало легче и выгоднее. Но никакие «спасательные круги» от вашего банка не помогут в случае, если нет практики планомерного откладывания денег. Это вопрос во многом психологический, и мы говорим в данном случае о культуре платежеспособности населения.