К какой управляющей компании относится дом

Содержание многоквартирного дома (МКД) - непростая задача, на которую у жильцов зачастую нет ни времени, ни компетенций. Самая распространенная практика – это передача управления домом профессионалам – управляющим компаниям, заключив с ними соответствующий договор.

Однако случается так, что не все жильцы знают к какой управляющей компании (УК) относится дом, например, при переезде в новую квартиру. Существует немало способов узнать с какой УК заключен договор на обслуживание вашего МКД, давайте разберем их подробно.

Что такое управляющая и обслуживающая компания ЖКХ

В законодательстве предусмотрены 3 формы управления МКД:

1. Самостоятельное управление жильцами – подходит для домов, в которых меньше 30-ти квартир. Выбрав такой вариант, собственники недвижимости сами заключают договора с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг, определяют объем плановых работ, находят подрядчиков для их выполнения, следят и распоряжаются общедомовым имуществом, решают прочие вопросы, так или иначе связанные с МКД. Ответственность при такой форме управления несут сами собственники дома. Этот вариант редко выбирается жильцами, так как управление домом сложный процесс, требующий значительных затрат времени и ресурсов, да и сложно всем жильцам прийти к единому решению по тем или иным вопросам.
2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческая организация, регистрируется как юридическое лицо. На общем собрании выбирается председатель и ревизионная комиссия. Председатель действует от лица собственников: решает вопросы, связанные с управлением, распоряжением общедомовым имуществом, регулированием тарифов, может привлекать подрядчиков, либо управляющую организацию для оказания услуг: обслуживания систем, текущего или аварийного ремонта. Ответственность за выполненные работы перед ТСЖ несут подрядчики, а ТСЖ, в свою очередь, отвечает перед собственниками МКД.
3. Управление домом управляющей компанией (УК) - данный способ управления МКД является самым распространенным и наиболее нам знакомым, ведь УК – это привычные нам ЖЭУ, только сменившие форму собственности и наименование. Популярность данной формы управления домом подтверждается статистикой: по состоянию на 2021 год, количество зарегистрированных управляющих компаний в нашей республике – 362 организации, в то время как ТСЖ – всего 141.

Что такое управляющая компания (УК)?

УК – это коммерческая организация, имеющая своей основной целью получение прибыли от эффективного обслуживания МКД, также она выступает посредником между жильцами и ресурсоснабжающими организациями. На один многоквартирный дом предусмотрена только 1 управляющая компания.

Выбрать УК можно на общем собрании собственников МКД, либо через открытый конкурс органами местного самоуправления, а в новостройках часто наблюдается ситуация, когда управление новым домом передается строительной компанией УК с ней же аффилированной, ведь такая управляющая организация более лояльна к недоделкам сдаваемого дома и начинает обслуживать МКД еще до начала сдачи квартир жильцам.

Обычно в обязанности УК входит выполнение следующих обязательств:

1. УК следит, распоряжается, ремонтирует и поддерживает в надлежащем состоянии общедомовое имущество. К нему относятся: лестничные площадки, лифты, лестницы, чердаки и подвалы.
2. Поддерживает основные системы дома: отопления, водообеспечения и электроснабжения, а также выполняет их плановый и аварийный ремонт.
3. Обеспечивает пожарную безопасность, отвечает за наличие и функционирование систем подачи воды (шланги, краны).
4. УК следит за чистотой в подъездах и придомовой территории круглый год: отвечает за наледь, неубранные тротуары, состояние газонов.
5. Уборка подъездов также входит в компетенцию УК: составляется график уборки и мытья полов.
6. Отвечает за вывоз мусора: для этого УК заключает контракт на вывоз мусора.
7. Охрана придомовой территории обеспечивается УК, она же может поднять вопрос установки камер.
8. УК нанимает штат сотрудников: дворников, уборщиц, электриков, сантехников. Условия их оплаты также определяет УК, собственники не несут ответственности за уровень оплаты их труда.
9. УК должна своевременно информировать жильцов о предстоящих ремонтных работах в доме, плановых отключениях воды и прочих вопросах, влияющих на качество жизни собственников.
10. Как было уже сказано ранее, УК выступает посредником между жильцами и ресурсроснабжающими организациями.
11. Предоставляет коммунальные услуги, подробно прописанные в договоре с управляющей компанией, самостоятельно или с привлечением других обслуживающих компаний.
12. Отвечает на все вопросы жильцов, поступающие в УК, оперативно реагирует на жалобы.
13. При необходимости инициирует собрания собственников помещений в МКД.
14. Предоставляет отчеты о потраченных деньгах собственников недвижимости.

Это примерный перечень обязательств УК перед собственниками МКД, однако при заключении договора стоит учесть и подробно прописать все пункты, за которые будет отвечать ваша УК, сам договор желательно заключить на небольшой срок (минимальный – 1 год), чтобы в случае неудовлетворительного оказания или неоказания услуг, поменять УК на более эффективную. О том, как это сделать, читайте в нашей статье (https://mkset.ru/news/society/26-07-2021/smena-upravlyayuschey-kompanii-osnovaniya-sposoby-peredacha-prav/se3). Также желательно в договоре четко обозначить условия для его досрочного расторжения.

Типичный договор, заключаемый с УК, содержит следующую информацию:

- ФИО руководителя УК;

- адрес МКД;

- контактная информация и реквизиты УК;

- перечень общедомового имущества;

- подробный список услуг и работ, предоставляемых УК и круг ее ответственности перед собственниками;

- способы оплаты работы УК;

- способ контроля качества выполненных работ УК;

- отчетность УК о выполнении условий договора.

В случае, если жильцов устроит работа УК и не возникнет вопроса о ее смене, то по истечению срока договора он автоматически будет пролонгирован.

Стоит отметить, что УК не всегда выполняет все предоставляемые услуги самостоятельно, в некоторых случаях она прибегает к привлечению обслуживающих компаний.

Что такое обслуживающая компания ЖКХ?

Обслуживающая компания ЖКХ – это подрядчик, привлекаемый управляющей компанией на выполнения различных работ: уборку территорий, текущий и капитальный ремонт, вывоз мусора, подготовку к отопительному сезону и прочих видов деятельности по содержанию и поддержанию нормального функционирования всех систем в МКД, предусмотренных договором подряда. Ответственность за качество выполненных работ подрядчик несет перед УК, которая в свою очередь ответственна перед жильцами МКД.

Как найти управляющую компанию

Способы поиска вашей управляющей компании зависят от ситуации, при которой возникла необходимость в контактных данных управленца дома. Условно их можно разделить на «срочные» и «несрочные». Например, к «срочным» можно отнести затопление соседями. В таких случаях, когда необходимо как можно скорее найти номер телефона управляющей компании вашего дома, можно обратиться в следующим вариантам:

- спросить контакты управляющей компании у соседей, либо у главного по дому или консьержа, если такие имеются в вашем МКД. Сейчас все чаще в популярных мессенджерах создаются чаты жильцов дома, попросите вас в него добавить;

- поискать информацию в подъезде: вывески, объявления, информационный стенд – места, где может быть необходимая информация;

- заглянуть в платежные квитанции – иногда в центре мелким размещаются все необходимые данные;

- позвонить по указанному в квитанциях телефону для справок;

- поищите информацию на различных ресурсах в интернете – этот вариант мы более подробно разберем ниже.

В ситуациях, когда у вас есть время на то, чтобы определить управляющую компанию по адресу дома, можно воспользоваться следующими способами:

- посмотреть договор, который был заключен с УК на обслуживание дома - все контакты должны быть представлены в полном объеме;

- позвонить или сходить в Единый расчетно-кассовый центр (ЕРКЦ) по вашему адресу, где могут предоставить интересующую вас информацию;

- сходить в Многофункциональный центр или зайти на портал Госуслуг, но в этом случае вы должны быть там зарегистрированы;

- если вы приобрели недвижимость в новостройке, то сведения об обслуживающей ваш дом УК можем предоставить застройщик;

- обратиться в районную администрацию: лично написать заявление, указать электронную почту и номер телефона для обратной связи, приложить копии документов на право собственности. Обычно ответ приходит в течение недели.

Как найти обслуживающую компанию ЖКХ через интернет

Сейчас интернет позволяет быстро ответить на вопрос: как узнать какая управляющая компания обслуживает дом, ведь найти нужную вам информацию можно на многочисленных ресурсах. Разберём основные из них:

- Сайт «Реформа ЖКХ» - обширный портал, предоставляющий последние новости из сферы ЖКХ. Также здесь можно найти информацию о состоянии расселения аварийного жилья, модернизации и капитальному ремонту в МКД во всех субъектах РФ. На этом сайте можно легко найти вашу управляющую компанию по адресу дома: на главной странице нужно ввести адрес вашего дома с указанием субъекта РФ, после нажатия кнопки «Найти», выбрать подходящий предложенный адрес. Появится окно со множеством полезной информации по запрашиваемому МКД;

-сайт ГИС ЖКХ – государственная информационная система ЖКХ, здесь без регистрации личного кабинета также можно найти данные вашей УК. Для этого нужно зайти во вкладку «Реестры», далее из списка выбрать «Реестр поставщиков информации», далее выбрать «Организации, осуществляющие управление МКД» и указав адрес дома, вы получите список всех обслуживающих вас организаций;

- сайт «МИНЖКХ» – это некоммерческий общественный инициативный проект, где можно найти следующую информацию: все ТСЖ и УК региона, статистику по жилому фонду, актуальные новости из сферы ЖКХ. Чтобы здесь найти вашу УК по адресу, достаточно на главной странице выбрать вкладку «Многоквартирные дома», далее указать адрес дома и нажать кнопку «Найти дом» - появится список, из него выбрать ваш адрес и кликнуть на него – система выдаст вам полную информацию по интересующему вас адресу. Если вы зарегистрируетесь, то вам станут доступны следующие функции: можно напрямую писать обращения и жалобы в вашу УК, заключать договора, передавать показания счетчиков и прочие привилегии;

- Портал «ДомИнфо» - предоставляет подробнейшую информацию по запрашиваемому дому, вплоть до развернутых отчетов о расходах УК.

Сайт организации ЖКХ

Владея информацией о нужной вам УК, можно перейти на их страничку в интернете, где вы получите исчерпывающую информацию об организации и ее деятельности. Обычно на сайте помимо общей информации, номера телефона, реквизитов организации, можно найти списки домов, обслуживаемых УК, графики уборки и отключения воды, плановые работы, а также отчеты, документы, новости и прочие полезности.

Сайт «Портал ЖКХ» также предоставляет подробную информацию обо всех УК нашей республики, поиск нужной организации осуществляется по ее наименованию.

Другие способы

Также вы имеете право узнать контакты компании, обсуживающей ваш дом, воспользовавшись следующими вариантами:

- на официальном сайте города или портала поселения публикуется информация о проводимых мероприятиях в сфере ЖКХ, а также контактные данные УК, проводящих эти мероприятия;

- позвонить в справочную службу города – номер телефона можно отыскать в интернете;

- обратиться в дежурно-диспетчерскую службу;

- позвонить в органы местного самоуправления, в приемную, относящуюся к вашему району: секретарь должен предоставить необходимую вам информацию.

Нюансы процедуры

Найдите время ознакомиться с условиями договора, заключенного с управляющей компанией, чтобы иметь представление об объеме работ данной организации и, в случае предоставления некачественных услуг или их неоказания, незамедлительно указать на выявленные нарушения для последующего их устранения.

Если организация игнорирует обращения со стороны жильцов дома, вы можете пожаловаться в вышестоящие инстанции: Роспотребнадзор, ФАС, Госкомитет Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору или Прокуратуру.

Если грубые нарушения условий договора со стороны УК происходят систематически и обращения жильцов, предписания вышестоящих инстанций не исполняются, можно сменить УК до истечения срока договора на другую организацию. Сделать это можно на общем собрании собственником, инициатором которого может выступить любой владелец недвижимости в МКД, либо старший по дому, либо инициативная группа. Для аргументации прекращения отношений необходимо подтвердить факты нарушений условий договора: ими могут быть зафиксированные претензии собственников дома, фото и видео-подтверждения нарушений, выписки из аварийно-диспетчерской службы. При наличии кворума, а это более 50% собственников, проголосовавших за смену УК, при этом учитывается вес каждого голоса (он привязан к площади от МКД), возможна смена УК на другую, которую следует выбрать заранее.

Общее голосование может проводиться в различных форматах: очно, очно-заочно или заочно. В любом случае, заранее, за 10 дней до назначенной даты собрания, необходимо проинформировать всех собственников помещений о предстоящем мероприятии. Обычно вывешивается уведомление в подъезде, но бывает, что на ранее проведенных собраниях было предусмотрено письменное уведомление, в этом случае стоит поступить согласно оговоренному способу информирования. В повестке собрания указываются вопросы, которые будут вынесены на голосование. По вопросам, не внесенным в повестку, голосовать запрещается. Чтобы УК не смогла оспорить результаты собрания, необходимо провести очное мероприятие по всем правилам: в начале встречи сверить паспорта с правоустанавливающими документами, выбрать председателя, который будет озвучивать вопросы и секретаря для протоколирования процесса. По итогу мероприятия протокол подшивается, подписывается председателем, результаты вывешиваются в общедоступном для всех жильцов месте в течение 10 дней после его проведения.

Если собрание проводится очно-заочно, то те, кто не присутствовал на встрече, должны в течение определенного срока сдать заполненные бланки для голосования по указанному заранее в повестке адресу, а собственники, голосующие очно также должны заполнить такие же бланки. При проведении собрания заочно, указывается адрес, по которому жильцами сдаются заполненные для голосования бланки.

Копии протокола рассылаются в действующую УК, Госкомитет РБ по жилищному и строительному надзору и новую УК, если она была выбрана. В любом случае, проведенное по всем правилам собрание не оставит возможности недобросовестной УК оспорить решение жильцов. Также желательно на собрании сразу выбрать и подписать договор с новой, предварительно выбранной УК, чтобы повторно не организовывать собрание собственников.